去年央行6次加息，让购房者压力倍增，很多人感叹利息太高，难堪重负。岁末年初，一般都是工薪族钱包最鼓的时候，因此也往往会出现市民提前还房贷的高峰。近期，记者接到不少房贷者的电话，咨询提前还贷的问题。

提前还贷到底划算不划算呢？提前还贷能节省多少利息？哪种提前还贷最划算？带着这一连串的疑问，记者咨询了两位晚报住房名师：建行常州分行住房金融与个人信贷部副经理钱浩良，和市住房公积金管理中心计划信贷处负责人刘雄，请他们就具体咨询案例作了分析，给准备提前还款的房贷一族做参考。

贷50万20年房贷月供多交245元

没有其他投资途径，提前还贷也不错

咨询案例：新北区的王女士和老公在2006年底买了套房子，当时贷款50万，贷了20年。看着央行一次次加息，王女士合计了一下，自己和老公的年终奖，再加上双方父母的“支援”，因为家里的钱也都是存在银行里拿利息的，并没有其他投资途径，夫妻两人就有了一次性把房贷还掉的想法。【延伸阅读】受银行房贷政策收紧的影响 房子源源进“当铺”

名师分析：我们为客户算了一笔账，以5年期以上住房贷款为例，2007年初，国家的基准利率为6.84%，2008年1月，基准利率调整到7.83%，经过六次加息，基准利率仅增加0.99%。第一套房贷客户可以享受85折优惠，即6.6555%。这意味着，按年调整的房贷利率上涨近1个百分点。

商业贷款利率提高，公积金贷款也随之提高。5年（含）以下的公积金贷款年利率由4.14%调整为4.77%，5年以上公积金贷款年利率由4.59%调整为5.22%，10万元10年的公积金贷款，5次利率调整后，每月比原来多支出30.7元，10年多付利息3684元。

王女士如果是用等额本息还款方式向银行贷款50万元，期限为20年的话，以当时的利率计算，其每月月供额为3528.71元；历经多次加息后，利率将被调整为7.83%后，优惠后利率也达6.6555%，王女士每月月供数将增加到3773.78元，也就是说，每月要多还245.07元。因为贷款利率肯定要高于存款利率，如果王女士家确实资金比较宽裕，又无好的投资途径，可以选择提前还贷。

如使用住房公积金贷款买房，如果您属于以下几种情况的，建议选择提前还贷：1、夫妻双方住房公积金存储余额已占公积金贷款余额的50%以上，宜选择一次性提前还清贷款。2、贷款余额低于4万元的，如果您考虑重新购房申请贷款的，建议尽快还清贷款。3、需要提高月还款额的职工，可通过提前部分偿还贷款本金的方式，调整月还款额。4、从股市等投资市场盈利的资金，目前尚未发现新的投资渠道的，可采取提前还贷方式，减少贷款利息支出。

还款时间过半、有多渠道投资

上述两类人不适合提前还房贷

咨询案例：张先生是做小生意的，5年前买了套房子，采取等额本息的方法贷款30万元分10年还。最近，张先生要到了一笔10万元的欠款，他想想家里也有些积蓄，就想凑齐了把这笔房贷还掉。

名师分析：一般来说，还款时间过半，有多渠道投资，这两类人不适合提前还贷。所以，不建议张先生一次性还款。

一是张先生房贷期已过一半以上，此时一半以上甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大。而且，张先生最好考虑近期是否存在投资计划。如果把钱用于提前还贷，再碰上好的投资项目只能去贷款投资或经营。事实上，经营性贷款利率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资。  【延伸阅读】今年常州CPI调控目标：涨幅低于全省的平均水平

购房者在考虑提前还贷前，应看到以下三点因素：

一、利息涨幅有限

对于购买第一套住房贷款的客户，实际年利率前后比较仅增加0.8415%。可见虽然经历了六次加息，但是涨幅仍然较小，对于收入支出的实际影响要小于心理影响。

二、物价涨幅较快

2007年我国物价出现较大的涨幅，从全年看，利率基本是低于物价涨幅的。利率调整具有滞后性，一般要参照上一阶段的CPI（居民消费价格指数）涨幅来决定，可以说利率是追随物价上涨而上涨，实际全年利率仍为负利率，2007年12月CPI（居民消费价格指数）涨幅中间值为6.6%，经历六次加息后的首套房贷利率相对于CPI涨幅也基本持平，也就是意味着市民支付的利息可以和物价涨幅相抵消。从2008年的趋势看，物价仍有较大的上涨冲动。

三、再融资难度增加、成本提高

就房贷而言，根据9月底公布的“第二套房”贷款政策，市民购买第二套房首付由原来的3成上升至4成，贷款利率除不能享受基准利率下浮15%外，还需要在标准利率的基础上再上浮10%。而消费抵押贷款同样需要支付更高的利息，大部分银行对于普通客户不仅不能享受到利率下浮的优惠，而且还要至少上浮10%或者更多。

如果一位客户选择提前归还首套住房贷款，过段时间又因为资金需要，向银行申请消费贷款，那么且不说受银行额度限制，即使申请到，执行的利率也要比原来首套房贷利率增加29.4%（1.1÷0.85=1.294）。

2008年，随着国家存款准备金率的不断提高，银行房屋抵押贷款的额度将更受控制，银行对贷款客户的选择倾向于“优中选优”，信用记录良好、还款能力强的客户才是上选，有限的额度只能优先留给最优质的客户。【延伸阅读】今年常州CPI调控目标：涨幅低于全省的平均水平

而且，银行业内人士普遍认为，国家银根紧缩的趋势不可逆转，银行可放贷额度也将进一步收缩，在此情形下，市民更应珍惜自己已争取到的贷款额度，谨慎提前还贷，以免“还钱容易借钱难”，想再用银行资金就要付出更多的成本。

四、公积金贷款利率低

除此之外，如果目前房贷以公积金贷款为主，暂时不必急于提前还款，因现阶段公积金贷款利率明显低过5年期以上贷款利率，融资成本相对较低。提前还贷的话，你也找不到利率更低的贷款了。