贷款方式

　　第二套房贷用公积金贷款更划算

　　购房者应充分利用公积金贷款。目前商业银行5年期以上个人住房贷款基准利率为7.83%，优惠住房贷款利率已达到6.6555%，而同期公积金贷款的利率是5.22%，一笔20年20万元的贷款相比较，按等额还款法计算住房公积金贷款比优惠利率房贷可为购房者节省利息近4万元。

　　第一套房贷选择商贷的，第二套房贷用公积金贷款更划算。如果第一套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时第二套可以考虑用公积金，因为公积金贷款目前还不适用第二套住房贷款的标准，而同时第二套房贷利率8.613%，公积金利率的优势更突出。如同样是一套贷款20万，20年的房子，选择公积金贷款，按等额还款法计算住房公积金贷款比第二套房贷可以为购房者节省利息9.7万元。因此选择公积金贷款更节省。

　　固定利率房贷可规避加息风险。现在，农行推出了固定利率房贷产品，在合同期限内利率保持不变，可规避加息风险，而利率下调超过1%，则可通过个人缴纳适当的费用，而享受下调后的低利率贷款，对贷款人非常有利。

　　还款方式

　　等额本金还款优于等额本息

　　当前，房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。

　　从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。比如，一笔总额50万元、期限20年的房贷，按目前房贷优惠利率6.6555%计算，等额本金还款方式的利息支出为33.42万元，而等额本息的利息支出为40.57万元，两者相差过7万。但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。

　　提前还款

　　5种方式逐一比较

　　银行提供的提前还款方式基本有5种，即一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限和增加月供，缩短还款期限。而这5种提前还贷方式究竟哪一种最省钱呢？为此，我们用案例做纵向比较。

　　案例分析：王先生买了一套总价60万元的房子，贷款35万元，贷款期限20年，在其用等额本息还款法还款一年后，考虑提前还款。此时，他所剩贷款额为34.1333万元，其中所还利息共2.3033万元。通过分别采用以下5种还款方式计算总利息支出，算出哪种提前还款方式更经济省钱。

　　第一种：将所剩贷款一次性还清。

　　利息总额=还贷前的利息额(2.3033万元)

　　第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限

　　提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2642元，贷款期限则缩短为10年8个月，提前还款后的利息为9.6357万元。

　　利息总额=2.3033+9.6357=11.9390万元

　　第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变

　　提前还款10万元，贷款期限剩余19年，月供减少为1868元，提前还款后总利息为18.4508万元。

　　利息总额=2.3033+18.4508=20.7541万元

　　第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。

　　提前还款10万元，月供减少为2123元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为14.0799万元。

　　利息总额=2.3033+14.0799=16.3832万元

　　第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。

　　提前还款10万元，月供增加为2759元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为8.9797万元。

　　利息总额=2.3033+8.9797=11.2830万元。

　　在这里需要提醒购房者，缩短期限是节省利息的关键因素。而月供减少、不变与增加将使利息的节省程度逐步提高。因此，房贷消费者要根据自己的资金实力和未来收入预期最终选择适合自己的还贷方式。

　　选择存贷

　　理财账户可获得额外收益

　　农业银行个人住房贷款推出存贷双赢房贷理财账户。该产品主要为帮助个人住房贷款借款人有效运用资金、节省贷款利息支出。只要在农行办理了分期付款的房贷，且贷款余额不低于30万元，信用记录良好的个人都可申请这种房贷理财账户。

　　存贷双赢房贷理财账户主要有如下特点：一是将客户在农行的存款账户和贷款账户勾连起来；二是将存款账户中超过一定额度(暂定5万元)的部分，按一定比例视同提前还款，参照贷款利率向客户计付理财收益；三是理财收益按日计算，可以每日节省利息支出；四是视同提前还款的部分资金仍保留在客户的活期存款账户内，可以随时提用。这样只要在银行办理一个存贷理财账户，即在获得原有的活期存款利息的同时，还可以获得额外的理财收益，可以大大减轻还贷压力。

　　上例王先生最近赚了一笔钱，本想提前还掉一部分房贷，可是又担心几个月后用钱，有钱不还就等于要白白支付贷款利息。存贷双赢房贷理财账户为他解决了这个烦恼：只要理财账户存款超出5万元以上，银行会在月底按一定比例向客户支付理财收益，从而抵扣贷款利息压力。一旦王先生有急需，可随时从存贷双赢房贷理财账户中取款。

　　假设王先生理财账户中存款余额达到10万元，那么他除了每月可拿到68元活期存款利息外，还可以得到额外的理财收益148元，每月可减少贷款利息216元。存款越多，省得也就越多。

　　尽管办理这一账户的起点是5万元，但这并不意味着超过5万元以上的存款部分都能全额用来抵扣房贷利息，其是按一定比例折算计算的。农行目前对于超过起点金额的部分资金抵扣比例作出了不同档次规定：存款在5万～50万元的，抵扣比例为60%；存款在50万～100万的，抵扣比例为70%；100万元以上的，抵扣比例100%。

　　通过存贷双赢房贷理财账户的客户不但可享受活期存款的流动性，还可获得稳定的无风险理财收入，的确可实现银行与客户双赢。目前这种理财方式已在全国推开。当然对于房贷不足30万或存款不足5万的客户，为保证自己的支付能力，不想提前还贷，可根据资金使用计划存定期存款或购买货币基金或广发强债等低风险的债券基金，也可获得不错的理财收益。

　　这种理财方式在中行、建行等都办理。总之，房贷一族要清清楚楚贷款，明明白白省钱。（理财师观点 仅供参考）