“北京的住宅专项维修资金今后要按建筑工程造价的８％缴存，以前我们这些按总房款２％缴存维修资金的业主们该怎么办呢？”去年年底刚刚收房的叶女士，一过完春节就焦急地打来热线电话，向本报记者求助。自２月１日起，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）正式实施，北京市建委随后出台了针对住宅专项维修资金管理的征求意见稿，其中最让消费者关心的就是，把以前按总房款的２％缴存，改为按建筑工程每平方米造价的８％缴存。
北京住宅维修资金缴存
上限为２００元／平方米
    《办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的５％至８％。
    在北京市建委日前公布的有关住宅专项维修资金管理的征求意见稿中，对首期专项维修资金的缴存标准、划转程序、使用程序进行了明确规定。关于缴存标准，北京市建委规定，商品住宅首期住宅专项维修资金的缴存数额，按照本市住宅建筑安装工程每建筑平方米造价的８％即建设部规定的高限测算，并可适时进行调整。具体而言，商品房缴存标准为，多层住宅１００元／建筑平方米；高层全现浇结构１５０元／建筑平方米；高层框架剪力墙结构２００元／建筑平方米；公有住房缴存标准为本市房改成本价的２％。
    以一套单价１．５万元／平方米、面积为１００平方米的高层框架剪力墙结构住宅为例，按照老办法，购房人需要缴纳１００平方米×１．５万元／平方米×２％＝３万元，而按照新办法则需缴纳２００元／建筑平方米×１００平方米＝２万元。从上述计算可以看出，购房人所买的房子单价越高，不管所购房是多层还是高层，是高层框架剪力墙结构还是高层全现浇结构，按照新办法缴纳住房专项维修资金相对以前有所减少。
    许多业主在收房时会把住宅维修资金和契税一起缴给开发商或物业公司，委托其代办产权证，因此许多消费者都有类似叶女士的疑问。对此，记者采访了北京市建委的相关人士，他表示，目前北京市还没有采用新办法收取维修资金，按照老房老办法的原则，如果房产证已在办理过程中，那么消费者首期缴纳维修资金可以按照总房款的２％；如果仅仅是刚收完房，房屋的大产权证尚未办下来，那么很可能要按新办法缴存维修资金。
    根据相关规定，业主应当在办理房屋入住手续时，将首期住宅专项维修资金存入专用账户，也可在办理入住时，委托开发商或者物业公司，由他们代为缴存。但是，不管哪个单位代收了业主的住宅维修资金，都必须在３日内将维修资金汇缴到北京市住宅专项维修资金归集银行——光大银行，并向业主出具《北京市住宅公共维修资金专用收据》。有关人士建议，为了防止开发商或物业公司不及时缴存或挪用代收的维修资金，业主最好自己到银行网点缴存，只要在入住时向开发商或物业公司出示《北京市住宅公共维修资金专用收据》即可。 

    新《办法》明确规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，这与１９９８年颁布的《维修基金管理办法》在名称表述上有所不同。
    知名业主代表舒可心认为，由“维修基金”变更为“专项维修资金”，在概念上更准确。一般而言，基金不能使用本金只能使用增值部分，而资金不但可以动用本金还可以动用所产生的增值收益，甚至可以再次收取，以满足房屋维修之用。
　　  根据１９９８年颁布的《维修基金管理办法》的有关规定，在业主缴纳维修基金时，由售房单位代收；在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。也就是说，维修基金尽管属于全体业主，但在不同阶段由不同单位代管。
    在新《办法》中，业主将真正成为这部分资金的主人。新《办法》规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，但资金必须进入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户中。在业主大会成立后，资金由业主委员会管理，业委会将资金存入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户。与此同时，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。《办法》同时规定，业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

    此前，由于缺乏适当监管，维修资金曾经出现过被挪用的情况。新《办法》规定，挪用住宅专项维修资金的，除了追回挪用的住宅专项维修资金、没收违法所得以外，还要处以挪用金额２倍以下的罚款。物业企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的将被吊销资质证书。
    新《办法》规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。但前提条件是，购买前要经业主大会同意；如果小区没有成立业主大会，则要经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数２／３以上业主同意。特别强调的是，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期，禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。