房企资金链将越绷越紧境外融资渠道也受限制

　　监管部门的表态让房产大佬们有点难受。在最近召开的年中工作会上，中国银监会主席刘明康表示，下半年要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。在这一场合，刘明康还首次对商业地产提出预警。随着政策面的继续抽紧，未来房地产业的信贷环境将更加紧张。渣打银行最新进行的房地产调研显示，在30家开发商中，有22家感到紧张或担忧(而在此前的调查中只有13家)。只有两个受访者表示资金状况良好。

　　银监会预警商业地产贷款

　　刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。同时，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

　　“商业用房现在拼命在增长，全世界经济还有四到五年的不景气，我不知道商业用房拿来干什么，连一个基本判断都没有，所以一定要对假合同、假按揭、违规行为、转按揭、加按揭等 不 审 慎 的 做 法 加 强 打 击 力度。”有媒体转述刘明康的表述。

　　2010年下半年，随着房地产调控令的加码，相当多的房企纷纷加大商业地产投资，推动了商业地产贷款尤其是经营性物业抵押贷款的火爆。据深圳银监局监测，今年一季度以来，商业地产加速升温，深圳部分银行借此大举进入商业地产贷款领域。

　　但是，在商业地产的火热背景之下，隐藏着的是暗流涌动的风险。今年以来，陆续有贷款违规案例上报监管部门。今年4月，一家小型商业银行被内部通报，商业抵押贷款的贷款用途审核不严格，贷款资金被查到违规流入楼市和股市。今年5月，一家股份制商业银行通过阴阳合同，违反商业贷款期限不得超过10年的规定。

　　银监会在上述会议上对商业地产贷款的风险提示是，“部分银行争相抬高地产贷款金额，拉长贷款期限，放松申贷标准，埋下风险隐患。”对此，银监会内部人士证实，去年下半年，商业地产相关贷款大幅上升，银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

　　房地产贷款增速持续回落

　　央行26日公布的金融机构贷款投向统计报告显示，今年上半年中国房地产贷款增速持续回落，各金融机构人民币房地产贷款少增近6000亿元人民币。

　　央行公布的数据显示，今年上半年中国主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款同比少增5985亿元，比一季度末回落4 .4个百分点。其中，购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。

　　与此同时，人民币房地产开发贷款增幅也比上一季度有明显回落。上半年，人民币房地产开发贷款新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3 .8个百分点。不过，与房贷数字下降相对应的是，中国保障性住房开发贷款猛增。上半年，保障性住房开发贷款新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。

　　渣打银行最新进行的房地产调研显示，开发商正面临更加紧张的信贷状况。几乎所有受访者都表示，在过去3个月里，获得银行信贷用于房地产建设的难度增加了(在我们第二次调查中，持此观点者为20人，而在第一次调查中为17人)。

　　同时，开发商当前正面临着更高的融资成本。据开发商所言，银行对房 地 产 开 发 贷 款 的 平 均 利 率 是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。(中国人民银行的一项调查显示，虽然整体利率水平较低，但是与银行贷款相伴的各种正式或非正式费用，将会推高贷款成本。)

　　某国有银行的人士表示，房地产市场风险正在积聚，已经被列入贷款慎入行业，房地产开发贷款综合利率上浮约40%。现在能做的只是支持存量客户，基本不允许新客户进入。