巧用公积金 还贷实惠又轻松

 　　公积金因为比商业贷款利率更低，而一直受到购房者的青睐，但仍有许多人，除了购房之外，都一直将公积金存在账户里，没有很好的利用，孰不知，巧用公积金，合理理财，有时可为自己节省一大笔利息，读者曾先生的经验，也许更值得大家学习。

　　2011年，贷款基准利率三次上调，故自2012年1月1日起，公积金贷款执行5年以上期，年贷款利率4．9%，5年期以内年贷款利率4．45%。自2008年以来，央行已经多次加息，在当下，购房者该如何应用一些还款技巧，减轻自己的负担并赢得实惠？笔者提出以下三点建议，供读者参考。首先，尽可能使用公积金贷款，少用或不用商业贷款；其次，支取公积金进行部分还贷，减少还贷本金基数；最后，办理公积金按月划转，减小每月现金还款金额。就上述措施产生的益处，现举一实例进行阐述。

　　有一位购房户孙洋，2004年申请期限为20年、金额为25万元的公积金贷款购买第一套自住房，经过7年的按月还本付息及部分提前还贷，到2011年12月下旬，孙洋欠银行贷款的本金为116647元。而孙洋个人公积金帐户有公积金52000多元，且夫妻双方每月共有1800多元公积金入账。对此，孙洋按笔者的建议进行以下两项还贷的变更：1、提起5万元公积金进行提前还贷；2、缩短还款期限，由过去的20年即到2024年还清，变更为11年即到2015年年底还清。

　　进行以上两项变更，孙洋能够少支付多少利息，赢得多大的实惠呢？

　　孙洋选择的是等额本息法，2011年年底，孙洋欠银行的贷款本金为116674.05元，如按原还款计划不变，则执行4.9%的年利率。根据等额本息还款的计算公式，孙洋每月还贷1012.71元，为此支付的利息为：1012.71×156－116674.05=41309.4元。如果对原还款计划进行如下变更：1、支取5万元公积金进行提前还款；2、缩短还款期限为11年（包括已还款年限）即到2015年12月还清。变更后，因还款年限在5年内，依目前银行的规定，贷款的年利率执行4.9%，根据上述公式计算得到，变更后孙洋每月的月供为1532.43元，孙洋在变更还款计划后，归还剩余贷款支付的利息为：1532.43×48-66674.05=6882.9元，与未变更相比，节省利息差为34426.49元。因孙洋提前支取5万元公积金，按公积金目前的规定，上年度缴纳公积金的利息按三个月的定期利率3.1%计息，其提前支取公积金的利息损失为645.6元，进行上述贷款变更，最终赢得利息为33780.89元。

　　孙洋夫妇每月共有1800多元的公积金的入帐，同时孙洋办理了公积金的按月划拨业务，因而每月不需要支付现金归还房贷，而变为“零月供”，生活轻松、质量不减且减少了可观的利息支出。（江西赣江宾馆 曾金洋）