上海银行业收紧土地一级开发贷款

         近日，有消息称上海银行业收紧土地一级开发贷款，一块产权完整清晰的土地拿去银行抵押贷款，抵押率从之前的70%降为50%，即贷得的款项不超过这块土地评估价的50%。

　　“目前并没有关于土地一级开发贷款的新政策出来，但由于今年上海土地拍卖的溢价率相对较低，土地市场持续低迷，银行从风险的角度在贷款的尺度上收紧了，不过这也需要考虑具体的土地性质和位置。”浦发银行上海分行某内部人士对本报记者表示。

　　业内人士则认为，上海土地出让市场近期的逐步降温将直接影响着银行的房贷，土地一级开发贷款风险控制被银行提上议事日程。而就在此前的8月31日，上海4宗土地出让总价仅20亿元，且均以底价成交。

　　谨慎审批

　　“对土地一级开发贷款的投放，目前银行普遍表现得非常谨慎。毕竟过去土地一级开发贷款业务缺乏规范，但近一段时间以来，多个部门就土地一级开发贷款进行过多轮专项检查，包括银监部门和建设部门。”建行徐汇支行相关人士告诉记者。

　　该人士进一步表示，目前银行对于执行土地一级开发贷款的尺度标准不一。不同的土地储备中心可以获得不同额度的抵押贷款，取决于土地的位置、动拆迁情况、开发商对地块的认可度等等，银行不会预设封顶的额度。

　　据记者了解，上海各大银行对发放土地一级开发贷款的门槛一再提高。利率上，除了保障房按照基准利率执行放贷外，对于其他性质的土地一级开发贷款现在大部分银行执行的是在基准利率的基础上上浮10%，而去年则是在基准利率的基础上下浮10%。

　　此外，去年上海各大银行执行的土地一级开发贷款业务发放信用贷款被全面停止。这意味着土地项目贷款的取得必须以抵押贷款方式进行，即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。

　　知名财经评论员叶檀在接受记者采访时表示，土地一级开发贷款的风险在于土地价格下行的风险，如果抵押率从70%下降到50%，那说明银行对未来的土地市场并不看好。这会引起连锁的反应，不仅仅是一级土地开发商受到影响，而且二级开发企业的土地抵押也会受到影响。

　　风险增大

　　两年前，土地抵押贷款是最受银行喜欢的产品，银行潜意识里认为土地抵押贷款是没有风险的，只要土地储备中心去银行申请贷款，基本上不需要抵押，而且可以重复贷款，但今年这种情况几乎没有。上海土地储备中心内部人士对记者回忆道。

　　他认为目前土地一级开发贷款收紧的主要原因有两个：一是今年以来上海土地市场环境较差，拍出的土地溢价率远远低于预期的水平；二是央行不断提升存款准备金率，银行的银根被收紧，想放款都很难。

　　由于各地土地储备中心归属各地方政府管理，所以土地储备中心某个年度被允许的贷款额度，往往受地方政府投融资计划限制。这个计划的制定，以该储备中心年度项目运作计划资金需求量为依据，被核准后才会确认一个可融资额度。至于能不能融到这个量，就得看市场状况了。

　　上述建行徐汇支行的相关人士表示，前段时间爆出的上海申虹投资公司短期贷款无法偿还问题给了银行很多启示，一级土地由于市场行情不好，加上现在动拆迁的成本加大，开发成本越来越高，周期也越来越长，对银行来说，放款的风险也就越来越高了。

　　叶檀表示，不管是一级开发商还是二级开发商，土地都是主要的抵押品。一般情况下，银行不会轻易去调整，一旦调整，会造成一系列的负面影响。“过去土地抵押率是70%，也就是说银行可以承受土地价格30%的下行风险；现在如果是50%，意味着银行认为土地市场的风险会提高将近一倍。”叶檀说。