杨少锋:央行房贷新政戳破三大楼市谎言

关于第二套房贷新政的细则，终于在万众瞩目下出台：第二套房将以家庭为单位。对还寄希望于央行走过场的开发企业，无疑是一个当头棒喝。
　　银监会和央行12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。
　　第二套房贷的新政定调，至少揭穿了流传楼市的以下几个谎言：
　　第一， 中国不存在金融风险。
　　早在8月初笔者开博时，针对目前房地产市场的发展情况，连续写下《警惕！北京楼市在疯狂边缘》、《政府有必要严惩楼市“带头大哥"》、《继续鼓噪房价上涨就是犯罪》等文章，呼吁房地产行业从业人士冷静面对市场，不要被少部分上市房地产公司捂盘惜售、抬高股价的行为所误导，并断言房地产行业的集体“出轨”将导致政府强烈的宏观调控政策出台。可惜笔者个人能力有限，对行业所提出的忠告并没有引起开发商的注意。事实上，笔者在8月做客焦点谈论关于美国次级贷款危机对中国影响时候就指出，中国房贷已经存在巨大风险中国很可能会采取提高房贷首付来返防风险（见笔者博文《一年注资9000亿，银行成中国房产泡沫最大推手》《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》）。然而，坚持中国房地产行业没有泡沫、中国没有房贷风险的言论，却依然是舆论主流。
　　　　银监会副主席蒋定之在本次会议总结时强调：“出台加强房地产信贷管理的政策，既是落实国家宏观调控政策的要求，更是加强银行业金融机构风险管理的内在需要。”中国房地产不存在金融风险的谎言由此戳破。
　　第二， 房地产是银行的“宠儿”，房贷新政只是走过场。
　　在央行颁布房贷新政之后，由于如何界定第二套房的细则迟迟没有出台，许多所谓的专家便纷纷断言央行房贷新政只是走过场，理由则是银行不想放弃房贷利润。针对这种观点，笔者在《提高首付是对房地产行业的最后警告》一文中明确指出，基层银行要的是利润，而上头怕的是风险，房价的过快上涨将导致金融资产相对于实物资产的严重缩水，央行房贷新政不是为了抑制房价，而是为了防范金融风险(详见此文)。但由于房贷在各大银行中所占的比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致。四大国有银行房贷比重最大，所以对第二套房的要求也最严格；而商业银行由于比重相对较小，所以更看重利润，尺度会比较松。但这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政被媒体和公众所诟病，怀疑（其实准确的说是期待）央行走过场的声音越来越高，迫使央行统一标准。
　　本次会议上，央行副行长刘士余要求，商业银行要进一步改进和加强商业性房地产信贷管理。人民银行、银监会及其分支机构、各商业银行要坚决贯彻落实从紧的货币政策，加强房地产信贷调控，切实加强房地产信贷风险管理。会议还同时要求制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。要求加大监督检查和违规惩戒力度，要求各银行业金融机构自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法；严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。央行的强硬态度，让“走过场”的说法不攻而破。
第三， 房贷新政不会引发楼市拐点。
正是基于对央行房贷新政执行力度的藐视，基于基层银行的不作为，房地产行业依旧沉迷于对未来的幻想之中。房贷新政颁布多时，捂盘惜售现象依旧，许多开发商完全没有意识到，房地产企业，其实资金链的安全远远比利润的绝对值重要。
　　然而，随着央行态度的明确，中央经济工作会议关于银根紧缩的定调，新政的威力越来越大，全国多个城市出现房价拐点，新开盘项目价格调低，老项目打折促销，涨势凶猛的房价，终于低下高贵的头颅。笔者周末到南方某城市出差，顺便做了市场调研，一个本月9日开盘的项目，出于对市场前景的顾虑，将开盘价从9500元/平方米直接调低到8200元/平方米。另一个周边项目打出一次性付款8.8折的优惠，而还有一个项目则采取开发商垫付首付的办法来降低门槛。
　　房贷新政让高烧的楼市骤然冷却，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大 促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。房贷新政的威力还将继续扩大。楼市拐点的到来，或许比我们预计的要快得多。

　　后记：需要声明的是，楼市拐点到来并不意味着房地产行业的整体崩盘。相反，笔者认为，房价的小幅波动，对开发商、对政府、对老百姓都是一个好事，营养过剩开始的时候不是病，但久了也许会要命，房地产行业需要回归正常，开发商要回归理性，这对整个行业，健康的发展或许比利润的暴涨更重要。