又一年即将过去，站在岁末回首07楼市(楼市博客|楼市新闻)，可用疯狂二字形容：70城市房价涨幅创新高，房企蜂拥上市，天价地频出地王频现；而年底的一系列调控，让高房价及时刹车，二套房首付提高，经济适用房政策新规，24号文、保障性住房政策的推出都让民众看到了“居者有其屋”希望。
临近年底，多年一路上扬的房价突然变脸，以深圳、北京、上海、广州为代表的中心城市楼市出现价量齐跌的消息，楼市真的面临拐点？这究竟是实景还是幻象？
展望08年，2008因为有了奥运而变得特殊，2008年的楼市供求关系如何？08年的房价会否出现报复性反弹？保障房政策下楼市供应结构会否有效调整？
为此，新浪房产于20日下午特邀京城知名代理行齐聚新浪访谈直播间，共同回顾07展望08楼市，以期通过全面系统总结给购房者以指导。
特邀嘉宾：
北京思源房地产经纪常务副总经理 张学飞
伟业顾问副总经理 张剑
中原地产经纪公司投资部经理 张坤昱
仲量联行中国区投资部董事 高世斌
中大恒基不动产营销副总经理 余旭
金网络副总经理 杨强宏
协成经纪副总经理 张聪
大地顾问营销总经理 沈晓燕
汉博房地产经纪有限公司副总经理 王大军
杨熙很高兴今天这么多代理行的老总到我们新浪做访谈，就是我们每年年底的一个惯性的节目，大概就是把北京最强势或者最知名的代理行都请过来，我们一起探讨一下明年整个房地产市场的走势，很多都是老朋友，每年都参加，特别是金网络的杨总，我记得我在新地产 (新地产博客|新地产新闻) 的时候，就一直做十大代理行预测，那个时候杨总就一直支持我们工作，也一起讨论这个事情应该怎么样，04年以后我到新浪，也一直坚持年底把大家请过来一起看看明年市场的走势，一个是各个公司把自己的观点拿出来和大家探讨，有助于明年对市场的判断。
以前这个会都是由我主持，今年有一点忙，我的同事邢晓利给大家主持，这个预测我们做了很多年了，我们每年做的预测未必是年终的走势就是一样的，尤其是今年，我们去年和杨总坐在这里的时候，没有想到今年的房价涨的这么凶猛，当时预计说今年出现一个放量的局面，大家认识到2007年涨是肯定要涨的，但是谁也没有想要涨的这么凶，如果说房价是K线图的话，2007年一定是个大阳线，拉的非常高，我们当时也对土地的市场供应做了预测，今年看一下很多都没有达到我们2007年初预计的成果和观点，但是我觉得没有问题，市场是在不断的发展的，如果这个市场每个代理行都预测的很清楚的话，我想现在各家公司的策略也肯定不是这样的，如果大家都知道今年的房价涨的这么凶猛，就都买几套房子放在里，这是预测不到的。
包括开发商，我跟很多人探讨过，如果潘石屹 (潘石屹博客|潘石屹新闻) 知道现在涨的这么快的话，他手下有二三十亿早就应该买地了，而不是今天买。我们今天讨论也是给每年一个大概的方向和论调，我们在明年根据市场的情况再做一个分析，这是很有意义的事情，在此感谢大家参加我们的会议，尤其感谢这些对我们多年支持的代理行的老总和朋友们，也希望明年有机会接着在这里做研讨会，而且为了保持时间准时开始，明年我们可以预定中午一起过来吃饭。
主持人：我们的主编已经把今天会议的要点说出来了，我先介绍一下今天到场的各家代理行的老总。
北京思源房地产经纪常务副总经理 张学飞
伟业顾问 (伟业顾问博客伟业顾问伟业顾问新闻) 副总经理 张剑
中原地产中原地产博客中原地产中原地产新闻经纪公司投资部总经理 张坤昱
仲量联行中国区投资部董事 高世斌
中大恒基 (中大恒基博客中大恒基中大恒基新闻) 不动产营销副总经理 余旭
世联顾问 副总经理 柴宏海
世纪皓产 世纪皓产博客世纪皓产世纪皓产新闻) 总经理 戴庆
金网络副总经理 杨强宏
协成经纪副总经理 张聪
华远经纪市场营销总监 韩牧言
大地顾问 (大地顾问博客大地顾问大地顾问新闻) 营销总经理 沈晓燕
汉博房地产经纪有限公司副总经理 王大军
主持人：我们今天的代理行特别全，由我们知名的代理一线市场的代理行也有商业地产的代理行，今天的话题会聊的非常广，今天的话题是一个点评和预测，不给大家限制，你们要想发言什么，都是平常总结的东西，今天的人特别多，每个人发言的时间不是特别长，希望你们把最精华的部分拿出来和我们交流，首先给大家出一个题，就是07年的市场总结，总结可能你们涉及很多的方面，但是会根据自己公司的特点，你们肯定有最关注的地方，所以我们给大家一个思考题，你们可以先用一个词，比如说今年最想总结、最关注的是什么，扩展为一句话，对我们网友做一个07年的总结交流。
张学飞：首先比较高兴今年年底和同行业的朋友探讨这个话题，那天和我说这个话题，我感觉很大，点评这个事儿一般是大家说，我们只是从业人员，08年预测的事儿更大了，我们不能先知先觉，这是一个比较大的课题，房地产从我们来说，2007年的变化确实比较大，有很多我们能够确定的因素，但是有一些不可控性在增加，比如说加息，从我个人的理解，我认为2007年还不错，我用一个词“波澜不惊”。大家的目标基本完成了，包括很多开发商提前完成了。
我也做一个总结，第一个07年大家有一个共识，就是调控力度，这里面不但是土地政策的一块，还有物业这块，还有结构性调整，保障性住房，以前是经济适用房，现在是两限房，商品房的指标实际上是没有，加上12月底集中上马，实际上完成了45%左右，所以这里面是有几方面做调整的，这里面有一个最核心的就是供需关系结构矛盾，这个原来是一直有的，但是没想到2007年它导致了房价疯狂上涨，我知道的有100%的涨幅，为什么出现这个，有市场环境的因素，更多的还是供求矛盾的因素。
我的秘书也查了几个数据，到11月份，房地产开发投资今年增加了20%，这是总体的数据，从新开工量和住宅竣工角度来说，是减少了，超过了4%，还有商品房的销售面积，这个是减少的，我们得到的数据是基本减少10%，但是这里面有一个总量的因素，刚才说的竣工量和消化量，供还是满足不了需，2007年开发的面积，竣工的面积，销售的价格走势也好，应该来说还是相对比较正常的，无外乎一些层面上有一些结构性的失衡。
但是我觉得整个2007年北京房地产市场还可以，不会像大家说的有很多不确定因素导致了市场上有很多不可判定的东西。
刚才我前面强调了，不单纯是房地产开发企业，甚至是代理公司也好，应该说2007年的时候各项指标都是不错的，一个既定的增长率已经达到了，然后我们预期的收益表格也是不错的，所以说这里面我觉得2007年确实有一些特色，是波澜不惊的，有很多波澜，但是没有掀起多大的风浪。这里面有一个成交量和新房的价格出现了很大的变化，实际上是有一个矛盾点的。
主持人：我听完了以后，想问几个问题，刚才谈到我们第一个关注的是保障房，这个词也是07年的重点关健词，刚才您说了保障房里面对商品房的比较，商品房不到40%，但是保障房已经超标了。另外很多人都在谈拐点，王石 (王石博客|王石新闻) 说所以人都在谈，您觉得对08年的具体的显现还没有谈出来，您的观点在哪？
张学飞：我今天看了一个数据，2007年北京市住宅用地1600公顷，实际上出让是1800，两限房出让的163，经济适用房变化比较大，央行计划是220多，实际出让是116，这个比较大，商品房计划是1200公顷，但是推出是429公顷，还有700多公顷没有出让。
今天我们也统计了两限房，从现在的出让面积来看，明年的量是300多万平米，但是基本都属于住宅。北京市2007我们说现房加期房是1700。刚才为什么说案名，12月份大家知道很多项目开盘的价格不高，销售的也不高。我们对2008年的预测，这个政策肯定是有拐点因素存在，但是能不能形成拐点疑问还很多，不能说对市场没有影响，绝对是有影响的，从目前来看，市场比较关注。
从我们现在了解的开发商来说，2008年的既定目标没有做调整，这里面也有前一段时间大家炒的比较热的是奥运因素，在2008年奥运会之前，原来大家都说房价不会下降，在北京市场大家都说2008年北京房地产市场不会下降，但是在一起区域来说，刚才讲了供需结构的关系矛盾，这里面也有一些热点区域。
主持人：从市场的供应还是可以说说。
张学飞：实际上你到哪里看一下就可以看出来。这里面有几个东西，但是我们总体判断2008年市场有的人看的乐观一点，有的人看得悲观，我认为08年还是总体发展的一个态势，这里面还有很多不确定因素，房地产总体的大环境是经济指标，再一个从相关的几方面，像城市化进程还有人民币升值，在这里面实际上对房地产行业也是有一定的影响，这里面有很多因素影响，总体来说大的环境影响还是特别大的。
微观层面上我们觉得还是由于一些结构性的调整，或者说区域性的热点发展不均衡性，包括奥运期间不确定因素比较多，包括开工、销售渠道等等。2008年奥运之后城市的基础建设发展日趋完善，这部分支撑房价上涨还是可能的，很多利好的消息还是存在的。
刚才说了商品住宅有700公顷，明年来说也应该是一个失衡的，从12月14日开始，从现在来看，土地的价格区域性不像原来，从几个土地出让的投标单位来看，比较集中，明年我们预计还是一个要增长的，两限房这块我仍然明年要继续的加大，2007年北京已经出了一个政策，未来70%都要是保障性住房，这里面总体来说，我觉得还是有一个平衡的，市场不确定因素，银行这块也是这样，我今天了解的是明年央行要上调，上调多少还不好说，相对来说成本还是比较大，房价应该不会下降，我认为是这样，总体的环境是看好的，微观的东西也是支持的，应该说还是正常的周期性的修正，这对房地产市场和老百姓来讲是一个好事情。
主持人：沈总有什么精彩的观点？
沈晓燕：首先感谢新浪网给我们这么一个机会，现在深圳的市场房价下跌，我认为市场波动很正常，从美国、包括香港这种市场来看，台湾的市场到现在也是在调整，所以我认为我们的市场是非常正常的，我们认为07年的现状很正常。
08年的市场走势，首先看一下市场到底是什么情况，现在有几种，一种是常住，一种是投资的，还有一种是投机的，我觉得在深圳的市场来说，今年应该是投机性比较行，所以他们的波动相对大一些，强烈的很多，这也是正常的。再看北京市场，北京市场还是自住或者常驻投资为主的，所以对市场的影响目前来说不是很强烈。
再一个我们看08年市场会是什么状态，我觉得08年我们的房价应该见底的，08年还有大的上升空间不太可能了，还有我们的需求，由于银行的个人贷款的首付界定更严格了，都使需求有一定的影响，再有宏观调控政策方面，也会在打压，如果还像今年疯狂的上涨，政府肯定还是要调控，比如说物业税的征收，所以我们认为明年的市场应该根据不同的类型出现不同的状态。
不同的类型有一些差别，比如说低价房可能比投机类的高档房涨价幅度高一些，我们觉得房地产市场应该不会像股票市场，股票市场交易比较简单，而房地产市场交易比股票要难，无论是从成本，交易成本，税费还是交易的透明度都不如股票，包括买卖周期比较长，所以我们认为不应该像股票市场一样有大涨大跌。
主持人：您也分析了几个特点，刚才我听张总谈的时候，就特别谈到了国家对保障房政策的力度，也一定会在土地供应结构方面进行调整，特别是从需求方面打压，对房价还是有一定的影响的。
接下来我想问下伟业的张总，记得我上次林总的时候，他说年底的报告已经出来了，我想您可以结合数据给我们网友详细的谈一下。
张剑：我觉得今年跟往年都不一样，今年是特殊的一年，其实以往不管是经济学家怎么看，还是学者怎么看，业内的看法比较一致，不管是价格还是供应量、需求上大家都谈的比较接近。今年比较大变化，确实是在年底这段时间，我们也和很多的业内同行，还有开发商都在探讨这个事情，很多人在这个时间点对未来的看法都是不一样的，已经很明显的划分了两种看法，包括一些开发商也在用一些方式和手段对策略进行调整，所以今年是一个特殊的情况。
另外一个比较特殊的，就是去年预测的时候也讲了，以前大家谈房地产这个市场更多一些，现在更多的是房地产和宏观经济形势放在一块来说，这也确实是我们现在面临的一个环境，所以大家今年在房地产判断上始终和中国的宏观经济放在一块看，这也是政府领导也从这个角度看。
我们也在这段时间做了一些调查，很多问题最后结论不一定对，如果预测都准确的话，都可以直接做投资了，但是我们想更多的还是给一些思路，今年我们做了两块，一个是北京的预测，还有一个是北方几个城市的预测，今天我们主要说一下北京这块，我们有一些观点和结论我简单的说一下。
第一个是今年大家之所以判断比较难，也跟经济金融的环境和今年的房价涨的比较快有关系，另外对奥运有一个心理预期也有关系，第一个问题大家就说奥运前后这个市场到底会不会出现拐点，我们在这皮我们的感觉和判断跟刚才讲的一样，整个包括我们的大的经济环境，人民币升值的环境，还有我们的城市化进程和奥运临近，我想在这样的大环境下不会出现向下的情况。
另外一个观点，明年还有一个从大的层面讲就是股市和楼市 (楼市博客|楼市新闻) 的关系，很多人都讲明年股市涨到7000点，或者9000点，但是也有人说股市会往下走，但是从今年来说，5.30以后股市和楼盘都有很大的变化，明年这会是一个什么样的情况，我们觉得明年股市肯定会有一些波动的变化，我们想这个期间反而对楼市这块一定程度上还是有一些利好的因素，这是一个很大的方面来讲。
另一个从政策的导向来讲，我们觉得明年政策肯定是持续的对房地产还是从紧的，这个会反映在很多的方面，包括金融、税收还有土地或者其他的，一个大的方向是趋紧的。
第三个观点是在住宅市场这块，我们也是跟我爱我家 (我爱我家博客|我爱我家新闻) 讨论这个事情的时候提出了一个观点，未来的发展方向叫住宅市场的三足鼎立的趋势建立起来了，三足鼎立我们指的是一手住宅、二手住宅加上现在的保障性住房，这几块我想未来两三年的趋势渐渐就会形成三足鼎立的趋势。
从今年的数字来看，一手住宅的成交量在12-13万套左右，二手住宅大概在8万套，我们估计明年这三块的成交量大概商品住宅在13、14万套左右，二手住宅还是在8万套左右，经济适用房我们算了一下，应该有8万套，这个趋势还是越来越明显的。
政策性住房这块，包括从大的政策调控的层面关注的问题，大家关注的是这些经济房会不会对商品住宅市场有一个很大的冲击，因为限价房的政策最后还没有定，但是不可能像经济适用房初期的政策可以卖，我们相信一定会在买卖的环节上加以控制，所以我想分享投资这块还是有差异的，我想不会对商品住宅进行直接的分流，有分流还是相对比较有限的。
商品住房来讲，会比今年有一定的增长，但是房价上肯定不会有今年这么大的涨幅，我觉得还是会有一个小幅度增长的情况。但是我们觉得在局部的市场上，包括有一些房价涨幅过高的区域，可能因为整个楼市比较好，今年涨的比较快，不太好品质的楼盘和不太好的区域、区位，这些可能出现一定的下降，从商品住宅这块是这样的观念。
我们觉得从明年的具体的产品类型来讲，大户型的产品会受到追捧，今年90、70的政策已经显现，很多楼盘供应的都是90平米以下的小户型为主，明年我想在城区的大户型的产品会周期追捧。高端的产品也不会受到市场波动的影响，我相信明年还是有很多从其他行业赚到钱的人，这块的空间还是很大的。
另外从土地这块来讲，我们回顾了这几年，04、05、06这几年供地的能力越来越高，不管是向中央政府交待，还是在一定程度上平抑房价，另一方面政府在土地储备的能力，融资的能力包括开发的能力都比较好，我们看到一级开发的很多都在做，而且这块应该有一个比较大的量，所以我们觉得明年的土地供应计划的完成应该比今年好一些，这也是我们大家希望看到的。
另外从地价这块的变化来讲，今年其实北京的地价相对国内其他城市控制的算市比较好的，我们觉得比较大的优势是招标的方式，这是很重要的一招，全国没有哪个大城市是用招标的，其他的都是挂牌的，所以地价涨的比较快，我觉得今年总体控制的还是比较好的，总体来说，从北京的角度，不管是上海、深圳、广州，最近都是的情况都有一定的影响，包括一些开发商的重点都向环渤海，京津冀地区转移，所以我想北京这块明年的市场还是会有很热烈的局面出现。地价会不会像今年控制的这么好也不一定，出去招标放开一些，地价可能涨的更快一些。
最后，从企业的角度来讲，确实有很多明年中开发商确实面临着巨大的融资的压力，不管是贷款还是其他方面，确实有更多的合作联合，还有合作融资等方面会出现，另一方面从操作上市场策略的选择会更加理性，或者是确保资金链和现金流安全的情况下做出一些选择。城市的房价也是一个代表，并不是这个地方的销售情况出现了很大的问题，而是更加理性的面对这个问题，北京的开发商也采取了类似的方式，跟年底的回款有关系，也跟明年更加理性的判断这个市场有关系。
主持人：我觉得张总他们从数据各个方面都分析的挺透彻的，中原的张总也带来了你们的研究是吧，跟我们交流一下。
张坤昱：像王石说的只是说广州和深圳是一个拐点，我觉得北京不是一个拐点，发展的速度可能相对慢一点。我更多的从写字楼的层面和大家做一个沟通，住宅方面各地发展的都比较迅速一些，从今年的整个写字楼市场的来说，今年我们做了1-10月份的销售数据，今年的供应是250万平方米，这是写字楼市场当中少有的，我想这是今年写字楼市场值得关注的一点。
第二点就是从价格层面来说，写字楼04、05、06三年楼市涨价都比较多的，今年11月份到1.5万的均价成交，这个对06年有很大的增幅，这是写字楼方面的跟大家说两点说明。
商业这个层面来说，其实今年整个的供应将近200万，比去年的量会少一些，总体的成交当中，其实他是期房的供应结构，我们的统计数据是占了70%，这是整个商业的销售情况，从他整个的成交面积来说，今年是130万平米，这是比较大的数字了，其实成交的均价整个是到了2万，那么这个涨幅是比去年涨了将近23%，我刚才也说了，这么大的涨幅，我们做了统计是10%，写字楼刚才说了也有一定的涨幅，商业也是，从这三个类型当中，我想整个中国的情况，包括北京，整个的大势都是在住宅，但是整个商业的价格回归也好，体现也好，都是非住宅物业类型的发展，我想近两年会得到很大的发展，商铺这两年也相对比较活跃，成交也好，管理也好，都是北京这两年面临的比较大的问题，现在我们发现在亚奥地区，东四环出现了很大的商业都在兴起，我想北京整个商业经营链的提高会对北京整个商业的提升有很大的帮助，从上海、广州、深圳来说，北京相对之后一些，所以这对商业来说应该是很大的课题。
从二手房市场来说，今年相对来说，二手房市场还是比较活跃的，刚才张总说了是8万多套，我们统计的也差不多，其实比去年增加了将近17%，这个比例相对来说也是比较高的。
从价格来说，我们也有高端的，中高端的二手房的成交价格，今年的一月份基本是1万块钱，11月份是1.3万块钱，将近增长了30%。另外一块和大家分享的是在二手房的成交当中，我们说有一个近郊，除了东西四城以外，朝阳、海淀的交易也是非常高，去年我们就说在往外的市场发展，所以从二手房成交的情况来说，近郊基本增长70%，从今年土地成交的情况来看，城区之内的楼面地价增幅是20%，郊区的楼面地价增幅将近80%，外面的土地都是招拍挂，城区的稍微大一点的都是招标的形式。
我们这边来做了一个北京一二手房成交量的对比，从03年开始，一二手房的成交比例是大数的，从03-07年比例在不断的缩减，也就是二手房的成交量在不断的提高，今年的时候应该到了1：1.5，每成交一套半的商品房就成交一套二手房，我想这也是北京住宅市场慢慢的演化出来二手房的发展。
刚才是对几个物业类型的一些基本观点，说到未来市场的发展，大家都是一致的，因为从整个大的政策来说，明年可能要防过热，要有总体的政策，北京这边还会坚定的走这条路线是毫无疑问的，我得到的消息是明年两限房和经济适用房的比较还会增长。这是我们的一个基本的想法。
还有政策这块，今年说了很多物业税的问题还有人说住房法等等，我想明年会有更深入的议题或者实践的过程，地产发展十年的市场化了商品房了，建议每个人都到市场买房子，现在矛头调转说做保障性，跟整个市场的发展趋势是不一样的，所以我们想在这些方面，我想政府也是想建立完善的住房机制，怎么样促进合理的租售关系，一手二手怎么活跃调动市场。
土地这块其实今年大的土地都被限价房拿走了，所以明年我们觉得西城的土地应该比北城活一些，今年确定了十一个工程，但是重点发展还是三个。
明年在一些产品上面，包括我们国家也从方方面面在说节约，环保，绿色等等，包括在很多城市节能标准也在提高，包括万科在上海建造出来了产业化的住宅，一些实践或者落实的状况都会出现。
写字楼的市场我们看，明年供给还是要增加的，价格相对比较平稳的，租金应该是在08奥运会来临之际，还是有总体上扬的趋势。
商业这个市场刚才提到了，竞争一定会加剧，包括回龙观、立水桥这个区域恩，我想这个是对商业地产的一方面。
主持人：我想问一下仲量联行的高总，你们昨天刚发布了四季度的报告，您可以谈一下吗？
高世斌：我第一是做商业地产，第二和外资接触的比较多，包括国外的一些投资基金等等。我想总体说房地产的发展趋势预测很难，本身很难就在于影响房地产市场未来可能的一些条件非常多，在控制这些条件所有的机构也好，个人也好，利益关系比较复杂，非常难讲，但是我有一个基本的概念，不管是怎么预测明年的房地产市场，首先要对中国的房地产市场有一个共识，这是一个发展中的市场，无论是商务需求还是个人居住，投资需求来说，都有极大的需求潜力没有发挥出来，这个发挥需要若干年的时间才可以完全释放，释放到需求和供给基本达到平衡，在平衡的市场状态下，你去预测、发现他和整个经济环境之间的关系，发现宏观调控，无论是税率、信贷的调控敏感性来说更有意义。
现在国家四次提高利率，每次对房价的影响都不是很敏感。明年是拐点或者不是，我觉得没有必要争，我觉得只要中国的经济基础面没有发生变化，投资、出口、等等没有变化，还有中国的城市化进程按照现在的每年一点几发展，房地产市场肯定不会有变化，可能有一定的局部的微调。
目前你在CBD看也好，黄金地段看一下，住宅的售价和商务地产的增长都不一样，住宅一直在增长，商务地产前几年增幅比较大，有几个原因，第一个方面，商务地产的购买者或者投资者都是机构或者单位型的，住宅个人的多一些，非理性的因素如果有的话，在住宅市场有，但是在商业地产并不是很大，投机往往会增加市场的流动性，对市场的发展也许没有坏处，但是不能过分的投机。
从商务市场来说，我个人感觉非常好，今年有一个非常大的趋势，如果要看商务成交的案例，无论是面积还是个体数字来看，今年下半年内资的企业已经远远超过了过去的所谓的国外的投资银行或者基金，这是非常好的趋势，两个原因，一个是最近宏观调控，限外的政策，另一方面也反映出国内的投资机构逐渐的增长起来了，包括银行、保险融资，包括国内的基金，国内的开发公司，他们已经非常成熟了。成熟表现为两个方面，一个是资金方面，可以合理的持有一些大型的商业地产，得到一些现金收益，第二个方面说明我们的投资机构在管理运营这些资产方面会有更多的经验，这块的需求也会极大的带动商业地产，商业地产的收入我觉得会逐渐的赶上住宅市场。
主持人：余总，因为你们中大恒基经常会给我们各大媒体提供预测的楼盘数据等等，您对这方面可能更了解一些，请您介绍一下。
余旭：刚才主持人说了对07年做一个最好的总结，前两年说到这个事情的时候，也没有怎么交流，个人观点，07年评价一下，我说的是个人对市场的感觉，第一个我说的是07年可以称之为住房的保障年，为什么这么说，从05、06年更多的是提到产品和市场供给结构的调整。07年保障性住宅提到了非常高的地位，政府更明确，东西更显著，比如说从政策上24号文件的颁发提出了保障性住房的用地，第二个11月6日，北京市下发了经济适用房家庭收入准入标准的通知，12月5日确定了530万平米的保障性住房，07年不单说保障性住房，从具体的实施上也有一定的成效。
第二个就是政策，以往的政策也比较多，回顾前几年，在地产调控的时候就有税收、土地、行政很多手段对房地产进行调控，包括去年，这种政策出来了，市场的价格越调越高，今年更多的是金融调控，比如说07年央行先后十次调整存款准备金利率，第二个对第二套住房的首付比较的提高以及利率的调整，同时说到成效，对于投资型来说，成本增加了，从一定意义上有所影响，另外就是调整准备金利率对开发企业来说，也是想控制房地产的一种措施，去年有很多说捂盘惜售。
最后说一下最近比较热的话题，前面看了一个公司报告，谈了两个数据，一个是07年的11月份和06年的11月份成交套数下降了24%，从这个说拐点，是不认可的，说总量有几个方面，一个是交易面积，一个是交易金额，今年和去年来比，不是一个明显的下降。刚才在开始的时候我说单个项目的上涨价格可能有百分之百，总体的交易数量下降是一个正常的情况。
现在说市场的供需情况，真正说谁是需，真正高端的不是需，买经济适用房也不是需，真正的市场需求是中等收入，虽然现在两限房作为以后的政策不是很明晰，既然解决保障性住房，那么对市场的购买主流，现在所有的价格提升对中等收入不会有太大的影响，包括金融等各个方面，对房地产的发展不会起到非常明显的或者说过热，不至于。
说到08年，第一个特点就是房地产结构性的供需矛盾，我想结构性供需矛盾体现在几个方面，06、07年为什么更多的说供需的结构，并不是现在说的房价非常高，只是说供给的产品过于单一，那个时候经济适用房门槛不明确，供给有限，其他的两限房还不是很明确，单一的供应就是商品房，这个供需结构是矛盾的；第二个房地产和金融的结合是更加的紧密了；第三条行业的集中度的提高，刚才我提到了房地产资金渠道非常的单一，60%、70%都要通过银行的融资，对于这种企业在规模上有优势，更多的会带来经济上的优势。另外他有足够的抵消市场风险的能力，同时他具备土地储备的能力。对于小公司来讲，资金链是很大的问题，另外拿地重组会有很大的压力，大型的地块依然会集中在大型的公司手里。
最后说到房价，对于08年的房地产市场，我非常同意几位老总说的观点，我个人认为不会有太大的王石说的拐点出现了，房价该大跌了，不可能，只能说房价走到今天的市场，明年的房价应该会放缓，但是应该是很正常的发展态势，明年市场进一步规范供需结构的调整，产品的多样性，他去满足不同层次的需求，对市场的买家中等收入的影响不会太大。
我们说今年有50%的涨幅或者百分之百的涨幅都是非常快的，到明年出现大规模的下跌可能性不大，但是上涨的幅度放缓，或者相对时间内会有一个调整，基本就是这样。
杨强宏：我想先做07年的一个看法，可以有三个层面表述一下，刚才大家说到整个的变化，07年最大的变化就是土地价格，从后半年土地很多都是保障性住房，我们说房地产市场供应需求完全按照市场规则来，不是这样的，很多东西是完全市场化的制度下的运作。07年是对这个行业重新定义，定义的结果就是规则变了，再回归到市场运营在规则变化的背景下，我们说的一个是宏观层面，还有这个总体层面，借用宏观经济学的词叫滞胀，一方面量，市场规模扩展过去了，规模在缩缩缩，07年总量都在缩，这个信号持续了那么长时间，会怎么样大家都在关注，08年大家都说了量不多，我觉得市场规则一定会发挥他的作用，为什么今年的价格还在涨，就是外在的因素，就是把这个市场一块深深的切出去，股票一涨，大家的钱就去买股票了，股票赚了房价对他来说就没有太大的关系，这是一个很重要的因素，所以很多房价超过了我们的想象。消费者从他的总体财政状况来说是可以接受的，所以他接受了这样的价格，但是这是在一个特殊的背景下的市场情况，导致了整个行业价格在上涨，但是这个滞胀是不可能长期持续的。
为什么还能持续呢，刚才我们说微观层面上，每个企业、每个楼盘，大家发现都不愁卖，他的计划要卖100套很快完成了，从微观的企业运作来说，卖房的计划很快完成了，没有任何的压力，投资人来说，只要买了，房价涨了，也是正的，所以微观运作方面这个还是很高的，针对每个项目来说还是感受不到压力，07年我们看了，从微观层面表现的很不一样。
我刚才说的，这样的局面多少有一些特殊背景，但是我们再看看08年，也许我们仍然不能预测的很准，但是我们同样是这样分析，发现这个变化，其实在07年以及以前的调控过程当中，大家知道政府的作为调控都集中在供应层面，比如说面越收越紧，或者土地的结构性进行调整，或者说直接对开发商进行各种手段的控制，潜意识里面大家觉得没有什么变化，但是08年大家一定要知道，房价一旦涨起来，一定会对消费者产生传导，到年底的时候，大家已经看到了开发商在想这些问题了，很多城市说会更明显的缩量，很多人也说在外观，以前我们说是很多购房者观望，现在是开发商在观望，开发商观望意味着什么，以前说政策调整，开发商从来不信，现在是返过来了，不一样了，为什么呢？08年跟以前不一样了，以前说市场怎么走，关注好供应的变化，基本就是这个趋势，但是08年要关注的是供应端，供应端已经过去了，长期的土地入世和持续的下降已经差不多了，今年土地供应到年底有1200万平米的规模，从现在土地整理当中，明年肯定能推出来的项目可能1500万，正增长，供应端缩的过程已经走到底了，更重要的是放量规模你可以看到，另外加上土地政策在局部市场形成了很大的放大，90平米以下的房子高度集中，这个市场在08年放大以后会具体的表现出来，供应观已经完全不一样了，这一点是比较清楚的，08年最大的问题是需求端消费层面会有什么变化，我们从05年的11月份第一次降息开始，两年了，一直做消费群体变化的监控，您可以清晰的看到，这个价格涨到今天的时候，已经对一大批消费者产生了紧缩效应，大家已经感受到了，如果在半年以前我们很多人还是在想着买房子，房价自身，市场的传导对消费者的影响，这是一个质的变化，08年会出现。
第二个层面是购买的成本提高，央行提出了第二套房的首付提高，第二套房的购房比例在很多项目都是70%以上，影响是很大的，而且是在连续利息上调，加上第二套房加10%的首付，整个成本也增加了。虽然08年的股市虽然还会有一定的机会，但是一定没有07年的机会了。
再加上第四个方面，比如说外资政策的影响，对一些高端楼盘会有影响，住宅保障在08年是个重点，具体的形式就是两限房，一般的政府和消费者之间还能达到一个平衡的权利，和经济适用房不一样，这样的情况下，消费端的变化是值得我们行业共同关注，以前我们不用考虑消费者，08年一定要考虑，刚才说了供应的方式变了。
市场的变化大家不是做具体的业务的，支持房价的因素，我们说纯从市场规则来说，最强的就是成本，大家都知道，07年很多发展商就说现在我的成本就是周边楼的房价我就拍了，现在结果开发商后拿的地成本是很高的，如果房价真要往下，他肯定是赔了，再加上利息提升，都会有影响。从市场分析的角度来说，这个成本在撑着房价，能不能撑住，大家观察的就是这些企业的财务流动，应该说07年市场能这么走，开发商还能拿地，对单个项目销售还不错，大家去年知道，房地产行业融资额超过1000亿，明年还会不会有，不好说，其实要看房地产开发企业的财务流动性。这块撑不住了开发商不得不面临价格调整的市场，实际上有一些企业在很多相对大的层面用价格优势出一部分盘，返过来手里拿着一部分现金，我相信他们做的就是风险的规避，现在只是部分企业这么做了，现在哪个企业有现金流反而有机会把别人吃了，会更有机会扩展。去年的计划大部分发展商都想市场这么好，利润会更高一点，其实今年所有的开发企业都会把现金流的管控放在计划的第一位，也就是说市场在宏观政策层面已经传达到了企业运作的层面，价值判断、目标导向已经不一样了，所以我觉得大家应该不用回避这个行业，您说是不是拐点，从制度的角度来说，已经变了，原来就是这样的，然后从宏观的价格，运营的角度来说，大家都说不会是拐点，但是可能价格不会涨，这就是拐点啊。只不过说在北京这个时间市场可能会保持一个很高的平台上运作，实际上就像北京98、97、到2001年这段时间，北京的房价是没有涨的也没有怎么跌，那时候北京的房价相对也是有相对的高估，所以他维持了三到五年的中间带。
而且我们对北京的大部分的房地产企业来说，都觉得北京是战略性的市场，他不会轻易的在这个市场上开发，也可能他在二级市场开发，他在北京的市场会相对维持稳定的价格。
从政府来说，政策的角度来说，我们觉得08年房地产政策相对不用那么紧张，我们说没有什么可紧张的，就是把已经确定的大的制度建设做完。
我们说08年房价不是大问题，07年的状况是大家感受到房价的涨幅更大，08年不会那么强烈，但是整体说还是会保持正的，我觉得实际上在个案运作层面，如果考虑到微观的买卖双方角度来说，08年的价格基本就是这样了，可能不会降。
我们说应该呼吁政府对房地产调控不要再做更多的动作，否则会过，从宏观经济角度来说，08年国家面对很多的问题，内需、外贸增长等等，在这种情况下内需一定要搞，房地产如果出现问题，对内需的影响是巨大的，明年如果政府再让房地产冷下来的可能性不大，应该从整体去考虑这些问题，所以其实政策我倒觉得是比较稳定的，只不过这个环境下到底怎么样。
主持人：张总刚才在听杨总讲话时频频点头，相同的观点可以简略谈，谈下您的不同观点。
张聪：我刚才听了杨总说的，可能讨论刚刚开始，我简短的说一下我的观点，如果我们现在回过头看，07年房地产市场应该是一个多秋的市场，70、90政策的出台，调整准备金利率，贷款的提高都在今年，然后市场价格火爆也是今年，所以今年是一个真的很火爆的一年，今年年初就有经济学家提出房价还是在疯长的时候，人们还在排队买，这个市场就是有问题的市场。
明年货币从紧政策，又是07年年底放的消息，看来这个是大势所趋，在这种形势下，我想房地产每年都有一个主题，06年是RIES上市融资，从房地产到不动产的转变，07年就是一个涨价。因为房地产市场是中国目前拉动内需最大的市场，也是中国经济快速发展的支柱性的行业，所以他的支柱性和快速发展就引发了一个问题，就是中国的金融体系和经济共赢WTO国外的进来之后，我们怎么规避这个风险，我觉得某些重要政策都是针对风险的防范手段，而不是房地产，但是房地产是我们的支柱行业，所以首当其冲，调控的首先是房地产。
价格飞涨之后，现在出现了关于拐点的论点，我觉得刚才杨总说的另外一个我非常赞成，观望的不是买方市场，而是开发商，他们全都以降低总价为目的了，这个也看出开发商观望的情绪，政府出的政策一是规避金融风险，包括加息和二套房子的界定，第二个就是保障社会稳定，我认为07年重要的里程碑，不管今年多么的热，过几年看今年肯定没有变化多端的这么一年。
08年各种预测都有，我觉得有一点特别值得关注的是08年是中国最大的历史事件发生的一年，就是奥运会，我们不讨论奥运会前后经济对房地产的影响，同世界范围例子我们看到了，有的后经济比较好，有的比较差，但是不管怎么说08年这个事件对我们北京市房地产开发可能有一定的影响，有一些开工面积就会有影响，到7、8月奥运会开始的时候，我们最微观的销售环境也会有影响，我认为这是不可忽视的重大的历史事件，当然了我们在这么一个伟大的历史事件面前，怎么让房价出现拐点，我也同意我们的老总说法，观点不会出现，但是存在观望情绪。
王大军：时间关系，前面老总讲过的我就不再重复了，07年如果说对购房者来说，应该是一个启动年，开一个盘没了，排队买不上，对代理行来讲，07年形势大好，市场无限，拿一个盘做的都应该是很好，很顺利。08年，如果是谈08年的房价走势，首先要看决定房价的因素，刚才我也听了高总的观点，我同意，在谈房价之前有几个数据，我们没有决定性的定义谈这个事情，首先第一要谈的是，目前很多开发商在观望，实际上现在购房者也在观望，08年房价到底什么样，11月销售下来了，我觉得也有这方面的因素。开发商观望就看08年，到底是什么样的，这个是决定08年房价的因素；第二个70、90，有一大批08年开盘的基本都在这个范围内，全是小户型了，大户型的价格会不会上涨，小户型的价格应该是考虑总房价低 ，但是他的单价也不会低，开发商开盘的时候要考虑这个问题，实际上现在小户型的走势很快，大户型方面的资源少了。
再有就是城市配套的东西，城市配套对房价的影响，现在在北京市，所有地铁沿线的房价都在猛涨，涨了不少，这是一个因素，还有一个因素是开发商资金回笼慢了，由于贷款的问题，客户贷款的问题，资金回笼慢了，这几个方面将会影响08年的房价。
下一个准确的定义来说，08年的房价能不能涨，是一个什么样的，谁也说不准。
主持人：今天各位老总也谈论了很多精华的东西，我把最后的提问部分留给我的主编。
杨熙：刚才晓利上来给大家出了一个题，说07年关键词，我就想到全国网友炒作的是2007年的关键词就是价，政府就说了，各个网站不能传播这个消息，从市场的情况来看是全部都在涨，大家聊了很多的东西，我想几个方面和大家进行商讨一下，我不知道大家了解不了解限价房的政策，经济适用房和廉租房都是以北京户口，而且收入比例在多少的位置，咱们知道北京市外来购买力很大，尤其是在以前很多楼盘里面30%或者更多是外来购买力，我理解的限价房不包括外地户口这一说吧。
高世斌：对购买力这个现象，刚才您说了，不光是收入的问题，还有地境，这就存在全国和地方政府之间的利益，我觉得肯定会有区域性的问题。
张剑：其实限价房确实是政府给自己出了一个很大的问题，就是刚才高总说的，我们没有一个能查出你将来外地也可以，全国的人民都会跑过来了，说我买限价房，你拿什么约束，没有一个地方现在清楚的统计你在北京工作、居住多少年怎么样怎么样。
杨熙：他跟经济适用房的规定可能是一样的，问题是收入上对经济适用房的标准高一点，但是现在很多买不到经济适用房的会不会转到限价房这块？
张坤昱：现在一般的限价房的房子比当地的商品房便宜一倍，现在政府也没有清晰的界定到底是不是属于保障体系当中还是商品房，如果纳入保障体系肯定不一样，现在政府说保障，保障的对象是谁，这个模式是什么样的，这个是政府的大的政策的事情，北京有限价房，其他的地方可能没有，限价房说了一年了，现在这个房子要开工了，明年三月份要销售了，具体的细则还没有出来。
杨熙：刚才杨总说了，一直在需求方面做了调查，但是我觉得今年讲的和前两年讲的都不一样，当时杨总我记得说98年毕业时代的人正好赶上商品房，就像冯仑冯仑博客冯仑冯仑新闻) 讲的，未婚女青年影响北京房价上涨，我不知道你们认为这方面会持续多久，现在基本上独生子女这一代已经是六代人……
杨强宏：全国所谓的人口模型什么时候看清楚才可以判断，现在我们所说的一个孩子，一旦过了这个时候负面的东西也是很大的，尤其是现在的独生子女，不像国外非独立生活，这个影响是很大的，但是我们说的是这两年，我们有一个消费者争论的系统报告提供给我们看，我们很明显的发现，从06年的下半年到07年一季度的时候，所有的消费人群天年龄是下降的，但是07年第二季度开始到现在已经发现购房者平均年龄在上升，去年我们谈的时候都说购买力年轻化的趋势，但是07年已经发生了很大的变化，实际上我们统计的购房人的年龄在提升，意味着什么，意味着更年轻的人退出商品房市场解决自己的住房问题。
因为我们国家的政策制定都是在下面试点，现在实际上还是地方政府的行为，包括经济适用房，但是我相信到一定程度就像经济适用房是政府统一做的，但是这是一个过程，地方政府出来的时候肯定有一定的限制，但是如果说我们的房价仍然保持很高的水平，还有更多的二三线城市涨一年，那时候这个政府就会比较快的成为全国性的住房保障的一环定义，那个时候户口的问题怎么解决，我们就会提出来讨论。
实际上这里面存在更多的，就是那些年轻比较轻的，这几年进入劳动市场的人，他们的流动水平比较大，这个影响比较大，但是这些人从目前的市场，至少从北京来看，这些相对年轻的人在今年下半年，今年一年下来以后，已经有相当一部分人知道自己在这个市场上买到商品房的机会不多了。
杨熙：另外一个问题可能跟市场供应的阶段性有关系，我们知道奥运会会明年8月份左右开始，持续8、9月，传统的北京的8、9月是最旺盛的季节，很多人想在奥运会后发，大家都觉得奥运会的时候都是放假的状态，对我们媒体来说，8、9、10月份可能是广告投入的黄金时间，我们也想关注一下这个环节上，咱们的投放也好等等都会出现什么样的状况？
余旭：我想做这个计划的时候，首先要有所考虑，但是我想不会有太大的影响，我记得02、03年的时候，每年的春节成交是很有限的，但是可能跟近几年的市场变化有关系，近两年我们做销售任务的时候，一般春节前后变化不会有太大，可能考虑到奥运会，奥运会真正对房地产市场销售，从几个方面考虑，如果从客流量来说可能是增大的，对整个销售的来讲，像明年我们销售计划的安排还没有把这个作为非常重要的问题考虑。
张聪：我们销售这边的具体业务没有参与，我觉得传统的销售模式还是有一定的影响的，你在奥运销售期间广告投入是最大的时候，从广告投入来讲，可能也会把这个区段变化一下，如果整个操盘性和奥运有冲突的话，我觉得还是适当的往前放一下好，奥运这个时间毕竟比较长，再有一个可能，奥运完了之后人的心态发生了变化，会不会出现观望的情绪，所以我建议开发商赶在这个节点上，我们通常建议提前，明年的销售期不会很长，2月初就是春节了，基本就是四个月的时间。
杨强宏：确实更多的开发商会倾向于尽早的进入市场，一般的思维都是这样做，但是从广告的角度来说，可能你们有一个规定，明年媒体的广告可能前半年还可以，下半年更高一点，可能就是大家基于明年市场的走势，我相信明年会有完成任务的压力，都是这样的。所以恰恰明年也许广告还会比今年好一点。
杨熙：今年很多项目，不管是代理行也好还是房地产企业也好，今年10月份之前基本项目都发完了，年底的时候也没有太大的空间了。最后一个问题，希望各位老总能用三个词中的一个预测明年的房价，一个是平稳、还有一个是平稳的上涨，还有一个大幅上涨。同这个问题相关的还有一个问题，如果说买房人手上有钱，而且也能够买到房子，是应该在明年年初的时候买还是2008后买？
张剑：应该有小幅上涨。明年应该有一些项目上涨。
张坤昱：我认为也是有小幅度上涨，什么时候买房，还是根据个人的情况吧。
王大军：有购房需求的话还是提前买最好。房价的话应该是平稳。
张聪：小幅振荡，我个人建议买房等到奥运后。
杨强宏：平稳上涨，买房来说，我觉得明年实际大的趋势价格可能还没有一个项目从不成熟到成熟，可能还没有那个高，如果有需要，还是早买。
余旭：小幅上涨，如果买房的话，如果钱够了赶紧买。
高世斌：如果明年有大量的经济适用房上市，房价就跌了吗，总体上来看，我觉得还是平稳增长的。至于买房的时机，我个人感觉越是在观望的时候越要尽早下手，在中国大背景下，观望就是时机。
主持人：我听了半天了，各位老总讲的都有精华的部分，我今天听完各位的发言，拐点是不是应该赋予他更多的含义，并不是一说拐点就是下跌，拐点应该是更多的含义，从开发商或者购房者这块，从心理的变化和各方面都可以赋予拐点更多的含义；第二个是谈明年的市场，土地供应这块所有人谈的都是一致的，包括保障房、两限房国家的政策很大，土地供应这块应该是没有问题的；购房这块杨总说了很多的购房者挤出这个市场了，还有今年房价的政策，包括各个方面的政策，购房者这块有很大的变化；最后谈到房价的走势，各位也是惊人的一致，这个也是很正确的，这个也是从我们具体的不管是数据还是其他的，得出的是实际的结论，不能说明年就是下跌，这个对购房者是不负责任的。非常感谢各位老总参加我们今天的论坛，我觉得对我们购房者还是有很多积极意义的，谢谢大家！
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