住房保障影响房价几何？

在2007年频密的住房保障政策出台之后，在2007年的民生元年地位得到公众认可之后，具体执行细节是否会走形？民生导向会否继续得到空前的强化？在住房保障领域还应增加哪些新要素？这些因素将对“拐点”产生怎样的影响？政策导向将把2008年的房价吹向何方？

　　这一系列关乎“风向”的问题都有待回答。而每一个问题之间，又因其内在逻辑而环环相扣。政策能否从严落地 牵动房价神经。

　　当房地产市场中的政府边界被勾勒清晰，“执行力”显然成为新一年政策制定者必须思考的问题。

　　“2008年，房地产领域的公共政策就是全面落实‘24号文’的精神。”建设部政策研究中心主任陈淮对记者直言。

　　按照各方反应，从目前公共政策领域的大势来看，毫无悬念的是，2008年将会继续延续民生导向。继2007年围绕住房保障制度的一系列会议召开和标志性文件出台之后，种种政策将在2008年落到实处。而如何落实、落实到何种程度、还有哪些具体创新措施等细部就成为2008年这一“民生二年”的关注点。

　　从这个角度说，2008年是一个民生政策的执行年，而执行得如何将真正决定再下一步房价“风朝哪个方向吹”。从散落在各个层面的某些执行具象，我们或许可以把其对房价的直接与间接影响剖析一二。

　　地方执行仍是关键

　　汉中市，陕西西南部重镇，下辖人口近380万。一份来自建设部的摸底调查曾使其陷入尴尬。

　　2006年4月，建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况，全国范围内70个地级以上城市尚未对该制度提出行之有效的方案，汉中市列位其中。

　　时隔一年，2007年入春，汉中市有关部门召开了全市建设工作会议，市政府与各县区签订了《陕西省2007年城镇廉租房制度建设工作目标责任书》，当地《汉中日报》立刻作出评价：“此举标志着我市廉租房保障制度全面启动。”

　　这是一套框架式的方案，根据上述责任书，150套总面积为9000平方米的新建廉租房将在汉中落地，其中有100套将建在该市的中心区。可以测算，增加的廉租房房源平均每套为60平方米。

　　而“24号文”出台后，汉中市的这套方案便面临修改。仅廉租房建筑面积一项，根据“24号文”的要求，“新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。”

　　显然，汉中市新建廉租房的面积部分“超标”了。

　　与此同时，需要重新修订的还包括增加新建廉租住房的资金渠道。此前，汉中市将住房公积金增值收益(扣除计提贷款风险准备金、管理费等费用的余额)和城市土地出让净收益5％以上作为资金筹措渠道。而按照2007年11月财政部出台的《规范廉租住房保障资金管理办法》，这一比例应不低于10%。

　　然而，即使在汉中市最近颁布的《城镇低收入家庭廉租住房管理实施试行办法》中，这一比例仅提高至8%。

　　显然，汉中市的廉租住房建设资金来源这一项没有达标。

　　汉中这样的城市仅仅是个缩影。建设部相关负责人表示，廉租房、经济适用房的占比在国务院的文件中没有具体的数字界定。这就意味着，各地方需要根据自身的房价水平及居住状况来制定相匹配的执行细则。其实，这并不意味着“24号文”中的相关硬性指标可以被突破或忽略，但这在很多地方很容易被解读为“自行调整”。

　　从目前的执行情况看，地方在执行中对保障房政策的调整力度与态度是不同的。而在此之前，我们能够预见的是，各地保障房的如期、如数入市，肯定能对房价产生向下的拉动作用。

　　但现实表明，各地的细则如何“发挥”，必将构成对未来房价如何变动的影响因素。

　　并且，这种影响将是一系列的，颇具蝴蝶效应的，甚至不仅仅体现在2008年。

　　把民生政策落地从严的地方，房价，至少是平均房价，会随着保障房的低价位而被拉低，而这样的地方能有多少，这也是考验2008执行元年政府表现的重要一环。

　　从各地的综合表现看，无论是2008年保障房的计划入市数量，还是资金、供地方面的规划，还不能看出目前的民生政策落实后对房价的巨大冲击。因此，言拐点尚早。

　　新公积金管理条例能否破冰

　　2007年岁末，北京市住房公积金管理中心的工作人员仍然为几起投诉紧张忙碌着，内容大致相似：部分在售楼盘拒绝消费者使用公积金贷款。

　　而与此同时，另一则消息有望使上述现象的处理有章可循。2007年12月8日，建设部住房保障与公积金监督管理司正式挂牌，“查处住房公积金管理的重大违纪案件”将是未来该司的主要任务之一。

　　可以预判，这一专门司职住房保障的部门，将成为2008年公共住房新政策的重要出口。而在此之前，不可忽视的背景则是，关于住房公积金改革的言论早已甚嚣尘上。

　　世纪华创国际投资有限公司总裁杜猛(杜猛博客,杜猛新闻,杜猛说吧)在其个人博客上发表言论称，公积金不是避税港湾，也不能沦为富人的避税天堂，中国应该建立住房公积金贷款专门机构。

　　世界银行的一份报告也建议，中国的公积金贷款必须更好地“针对那些难以从银行获得融资的群体”，然而事实上，“对于这样一个融资规模上万亿元的金融活动，却将管理中心定位于隶属于地方政府的预算外事业单位，使之大量资金长期游离于金融监督部门的视野之外。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜措词严厉。

　　对此，汪利娜预测，公积金管理条例的再次修订将在2008年提上日程，“但究竟能有多大调整，还得看利益集团之间的博弈与磨合”。

　　那么可以说，在目前货币从紧的局面下，如果公积金的管理条例得以破冰，从而使公积金在购房者购房时发挥更大的效用，那么当下被钱袋子勒住的需求定会得到一定程度的释放。

　　而更进一步说，如果改革得更彻底一点，公积金管理中心能够成为一个“政策性住房合作银行”，这种对需求的释放作用将会更大。

　　可以想见，需求一旦得以释放，供求失衡状态加剧，观望得以部分结束，那么房价难道会下跌？所谓拐点何来？当然，这还取决于住房保障与公积金监督管理司的作为。

　　住房保障派生新领域

　　围绕“24号文”，2007年成为保障性住房政策频发的一年。包括建设部、财政部、国土资源部等多个主体的呼应已经促成了一套政策体系。

　　然而，值得注意的是，当大量的廉租房、经济适用房形成供应，形成规模的居住区管理工作也将列入住房保障制度的衍生范畴。

　　目前，对于保障性住房，尤其是廉租房管理方面的关注，大多处于如何落实及准入管理层面。而下一步随着各地对保障性住房政策的进一步落实，廉租房社区或含廉租房的社区，以及按照新标准建设的经济适用房社区的物业服务应被纳入住房保障制度范畴。现实中，很多保障性住房社区处于无人服务状态。保障性住房不是贫民窟，同样需要在提供住房之后的维护与服务。而随着保障住房面的扩大，这一问题将会越发突出。

　　由此，新的问题也就产生了：保障性住房一旦被边缘化，社区安定、房屋保值都将向负面方向发展，这些本来可以进入流通领域、对未来二手市场形成新的实际供应、从而作用于房价的房屋，会面临丧失这种机能的可能性。

　　这种情况下，不但社会可测总体供应量会减少，这些房屋本身也包含了巨大的浪费。

　　因此，住房保障领域不能仅仅涵盖建立住房保障政策，提供保障住房，还应在保障住房的管理上进一步延伸。所以，2008年，这一派生领域能否得到重视，也是社会整体房价能否受保障房影响、影响有多大的变量。

　　从记者了解的情况来看，至少是现在，这一领域的研究并未提上日程，甚至还未受到相关部门的重视。那么，可以这么认为，在坚挺“房价拐点”的因素的名单上，又少了一个。