中国住房制度即将迎来“第三次变革”。据建设部统计，仅2007年廉租房一年的投资额就超出了过去10年的投资总额。自1998年中国启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革以来，10年里房地产市场取得了重大发展。但随着近年来城市房价迅猛飚升，已与中低收入阶层的购买力严重脱节，一边是望楼兴叹，一边是不良开发商囤积居奇，导致空置率居高不下，金融风险和民生问题不断累积。
2007年8月国务院下发24号文件(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)，强调加快解决城市低收入人群的住房问题，并将廉租房列为住房保障的重点。此后还传出风声，政府也将把中产阶层纳入住房保障计划。
24号文对中国房地产业发展是一个标志性文件。2007年底，各部委纷纷出台配套措施，速度相当快，彰显出中央建立廉租房制度的决心。
随着近期《廉租住房保障办法》《廉租住房保障资金管理办法》以及国家发改委《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》相继出台，廉租房的相关配套政策已经基本完备。
建设部政策研究中心研究员赵路兴告诉《中国投资》，现在就是要看落实的情况，以及各地根据自身情况出台适合当地的具体办法。
新政出台，投资翻番
建设部副部长仇保兴曾表示，预计在3年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。同样作为保障性住宅，廉租房与经济适用房一样，也是政府投资为主，允许建设或开发企业获取较低利润。虽然利润较低，然而，企业的参与热情却意外地高。
北京首开集团董事长刘希模在1月15日召开的“责任地产”论坛上表示，在首开的战略规划中，中低收入家庭用房的开发建设将是其产品定位的主要方向之一。而广州恒大集团总经理夏海钧甚至明确表示，要致力于廉租房的建设，并带头捐建1000套廉租房。
他还建议：廉租房小区规划建设应当有相当大的规模，便于小区设施和环境一体化、规范化管理。
河北省邯郸市春昱房地产开发公司董事长李宪伟说，在公司1993年创建以来就投资了12.5亿元开发建设经济适用房。他说，“满足百姓需求的同时，拓展利润是我们思考的关键所在。企业要严格控制成本，提高房屋的性价比，既能获得经济效益，又能获得良好的社会效益。”
有媒体报道，2007年12月SOHO中国有限公司董事长潘石屹以22亿元的高价选中了中关村（爱股,行情,资讯）甲三号地。在这个地块的规划上就有廉租房的配建。潘石屹在投标书上承诺要“将廉租房做成精装修的房子，并且配上简单实用的家具”。
之前，深圳万科股份有限公司董事长王石也曾公开宣布，万科将于2008年6月交付使用新楼盘“万汇楼”中将提供1000户的廉租房。不仅如此，王石还在其博客表态，只要政府引进万科开发廉租房项目，万科将积极参与。
开发商热情参与廉租房的建设，可以说是考虑了诸多因素。赵路兴表示，只要有利润，企业就会有兴趣。而且，开发商考虑的并不是只有利润一个因素。这也是企业的一个名片，与政府关系搞好的一个方式，除了社会效益，还会有资金流、队伍的培养、银行的授信规模方面的好处，因此，只要是持续经营的企业都会对此有兴趣。
八渠道资金保障
赵路兴表示，从新发布的政策看，廉租房制度的资金来源已经非常明确，列入了财政的盘子中去，成为财政计划的一部分。从中央政府投入来看，有两个渠道，一个是财政，一个是发改委。从地方看，渠道也有两个，一个是公积金增益，一个是土地出让金收益。可以说资金投入的力度非常大，比过去上了一个台阶。资金问题是过去廉租房的关键问题，现在各个部委配合出台政策相当迅速，从第一步来说解决得不错，现在的问题是怎么用好这些资金。
廉租房制度实施10年来，由于保障底数不清，加上各级政府财力有限等原因，廉租房制度虽有所推进但进展缓慢，专家认为根本原因在于资金不足，应多种渠道解决廉租房建设资金来源。
为此，相关部委近日发布《廉租住房保障办法》及《廉租住房保障资金管理办法》。相比以往，这两个“办法”在廉租住房的保障对象、保障标准、保障方式，以及保障资金的来源、使用和管理等方面，作出了更为明确和具体的规定。
其中，《廉租住房保障资金管理办法》(下称《办法》)，明确廉租房资金的8个来源，强调“专款专用”。财政部称此举旨在规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益。
此8个来源包括：住房公积金增益(扣除风险计提和管理费用)；土地出让净收益中不低于10%的资金；中央、省级、及市县财政所安排的补助资金；来自社会捐赠的资金等。
其中，来自中央的资金分两部分。中央预算内投资中安排的补助资金按照《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目支持办法》规定执行，中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金按照《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》规定执行。
而2007年12月发布的《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》规定，新建廉租住房项目中央预算内投资补助标准为：原则上按西部地区300元/平方米(建筑面积，下同)，中部地区200元/平方米考虑。具体补助额度将根据有关城市一般预算转移支付比例和在建廉租住房面积确定。
《办法》规定，廉租住房保障资金主要承担主体是市县一级的财政部门。用于廉租住房保障资金的不足最终由市县财政通过本级预算以及上级补助。
在资金使用方面，《办法》明确廉租住房资金必须专款专用，主要用于收购、改建和新建廉租住房开支以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。《办法》同时要求，廉租住房保障资金实行项目预算管理，并且原则上实行国库集中支付。
《办法》特别指出，不得混同廉租住房租金与廉租住房保障资金。对于廉租住房租金收入，严格按照财政部规定实行“收支两条线”管理。
廉租房扩张，经济房收缩
值得关注的是，赵路兴告诉记者，新政策中，对于廉租房制度的涵盖范围从最低收入者扩大到了低收入者，同时，经济适用房的涵盖范围则有所收缩，从中低收入者变为低收入者。
早在2004年3月1日《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》就施行了，当时的《管理办法》指出，城镇“最低收入家庭”廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。
而新的办法则明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，事实上范围扩大了。
另外，赵路兴告诉记者，廉租房制度的模式一是建房，二是补贴。建房主要是在房价较高房源缺乏的城市比较合适。其中又分为集中建设和配建，集中建设一般是政府组织，配建则采用开放商建设、政府回购的模式。之所以采用配建是考虑到，集中建设很可能形成一个范围很大的贫民窟。
过去，我们的政策主要还是要发放住房补贴。如2004年的《管理办法》指出，廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。实物配租的廉租住房来源主要包括：政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房以及其他渠道筹集的住房。
而新的办法则规定，要实行“货币补贴和实物配租相结合”。
赵路兴说，现在阶段出现的主要问题是特大城市住房紧张，将廉租房覆盖范围扩大到低收入群体，那么如果只通过发放补贴，让人们在市场上租房子，会导致租赁市场房价上涨，反而令补贴不足以租到相应标准的房屋。因此，还需要政府建设或者收购一批位置较好、条件较差的房子，加以改造，作为廉租房。
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