住房保障产品，想说爱你不容易！

　　目前我国商品房价格偏高，是多种因素综合的结果，即使部分城市已出现下调，但想要全国房价格出现整体性大跌，又谈何容易？但是，如果政府能把住房保障真正做到位，优先解决住房困难群众，则民怨必然会减少许多。

　　改革开放30年来，在我国住房制度不继改革、发生巨变的情况下，住房保障制度也经历了一个演变的过程，既取得了一些成绩，也走过了一段弯路。尤其是作为住房保障的三大产品：廉租房、经济适用房、公积金，皆存在诸多矛盾和问题，为业内人士和社会民众所诟病。值得庆幸的是，从2007年以来，我国住房保障制度经过重新调整之后，正在形成比较符合我国国情的、相对健全的住房保障体系。但是路漫漫，政府尤其是地方政府，应在充分反思历史教训的基础上，真正让这三大产品惠及老百姓，把他们从高房价的困局中解救出来。

　　首先，廉租房制度重在扩大覆盖面，要坚定地使10%以上城镇人口受益

　　廉租房制度是国外发达国家最重要的住房保障制度，由于以前我国实行低租金的公房制度，没必要另外设计廉租房制度。1998年住房制度改革全面铺开后，我国开始推出这一政策。2000年《上海市城镇廉租住房试行办法》的出台，标志着上海成为全国首个实施廉租房制度的城市。应该说，这一政策是非常合理也非常重要的住房保障措施，但后来的事实证明，各地制度建设情况非常不理想，即使是推进力度较大的上海，至今也没能覆盖城镇人口的1%。

　　从2005年开始，中央加强廉租房制度建设，才稍有起色。截至2006年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，占城市总数的77.9%。其中，287个地级以上城市中，有283个城市建立了廉租住房制度，占地级以上城市的98.6%；370个县级市中，有229个城市建立了廉租住房制度，占县级市的61.9%。全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中财政预算安排资金32.1亿元(含部分上交的住房公积金增值收益)，住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益3.1亿元，社会捐赠0.2亿元，其他资金15.6亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件。其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。

　　2007年新出台的《廉租住房保障办法》明确，要把廉租房覆盖范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。而1998至2006年底，累计只有约27万户家庭享受到廉租房政策。无论按旧政策的预定目标，还是新政策的预期目标，差距都非常大。

　　目前，我国廉租房制度建设，还应继续健全和完善。首先，要扩大对象覆盖范围，除了按新政策规定的扩大至低收入家庭，还要适度把常住本地的低收入外地户籍人口纳入廉租体系中来。其次，要进一步完善廉租房的运作机制，应坚持政府主导原则，并成立相应的专门开发机构、物业管理机构，以确保廉租房的公益性。在这一过程中，也并不排除市场化的运作方式。比如，经过试点后，也可以在开发建设、运营管理等环节引入以微利为目的专业公司。

　　其次，经济适用房重在规范运作机制，切记盲目追求开发规模

　　经济适用房制度也是住房保障制度的重要组成部分，美国称为“社会住宅”，新加坡叫做“政府组屋”，香港谓之“公屋”。我国的经济适用房政策，当初也是住房制度改革的配套政策之一；1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，明确要建立经济适用住房为主导(占供应总量的80%)的住房供应体系；2004年《经济适用住房管理办法》中，则不再提及经济适用房占主流地位；2007年新修定的《经济适用住房管理办法》中，进一步把适用对象缩小到低收入家庭。

　　国家统计局数据显示，全国经济适用住房竣工套数所占住房总套数的比重，由1999年的约25%，一步步降至2005年的约8%。由此可见，虽然我国经济适用房政策是一项合理的住房保障政策，也确使部分城镇中低收入家庭从中受益，但离当初设计的预期目标差距较大，而且部分房源为收入较高的家庭所违规占有，甚至出现了“开着宝马车买经济适用房”的荒诞现象。在国务院及建设部的督促下，目前很多城市都在加强经济适用房建设，在部分城市已出台的《2008年住房建设规划》中，经济适用房的建设规模扩大，如上海今后五年内将建设2000万平米经济适用房，占全部住宅建设量的20%。

　　应该说，如果严格落实2007年新修定的《经济适用住房管理办法》，比如有限产权、限制户型面积(60平米)、严格认购资格、封闭运行、租售并举等，那么我国经济适用房制度基本上趋于合理。另外，还须进一步完善这一制度。比如，考虑到我国的经济发展水平和国力，不能盲目追攀发达国家标准，经济适用房占住宅供应总量的比重控制在10-15%比较合适；可以向廉租房、二手旧房、限价商品房、经济租用房、普通商品房方向分化一部分中低收入者的住房需求。

　　最后，公积金制度早该变革了，有济富之嫌，应使其向住房银行转变

　　住房公积金制度是我国借鉴新加坡经验，是我国解决职工住房问题并在全国统一实施的一项重大政策，是社会保障体系建设的重要组成部分，同时也是住房体制改革的配套措施之一。上海早在1991年就开始试行，国务院于1999年以国务院第262号令正式发布了《住房公积金管理条例》，2002年又专门进行了修订，并以国务院第350号令重新发布了新的《住房公积金管理条例》，进一步确立了住房公积金制度的法律依据。

　　住房公积金是各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准，其存贷利率皆低于商业银行利率。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。

　　据建设部公布的数据，截至2007年末，全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达16000亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。但截至2006年底，全国净沉淀住房公积金1945.83亿元，占全国缴存余额的24.72%，公积金个人贷款余额为3804.71亿元，占全国缴存余额的48.34%。作为一项住宅产业的金融创新制度，公积金制度对于促进我国住房体制由福利分房到货币化分房的转轨，确实发挥了一定的积极作用；不仅有效激励了部分职工购房，而且一度曾经是新增住房建设资金的重要来源。

　　但是，这一制度具有很大的局限制，而且其作为房改配套政策的作用早已明显衰减，进一步调整和优化公积金制度已势在必行。可以从三个方面考量。其一、扩大政策覆盖面。住房公积金要从职工的长期住房储金转变为每个城市就业者都能享有的住房保障资金，具有本地户口者应全部纳入，外地常住人员也应尽可能地纳入。其二、向弱势群体倾斜。从制度内部的公平性分析，多缴款者与少缴款者、使用贷款者与不使用贷款者，必然在享受公积金住房保障的权利上存在不均等现象。目前公积金最主要的受益者并非真正居住困难群体，而是那些因单位效益较好和个人收入较高而缴款较多的群体。因此，应适度调整公积金政策，加强对弱势群体的保障力度。其三、提高管理和运营效率。在公积金的管理和运营效益方面，还有很大的提高空间。一方面，从资金管理上看，目前部分城市违规挪用资金和非法投资现象较为严重。另一方面，从资金运营上看，目前多数城市资金利用效率不高，沉淀的资金规模较大，既不能充分发挥促进住宅消费的目的，也不利于资金的增值保值，实质上造成了缴交者尤其是中低收入群体机会成本的无形损失。

　　就现阶段而言，我国住房保障体系的核心产品是廉租房和经济适用房，公积金的保障色彩已经淡化。另外需要值出的是，现实中的住房保障产品还包括部分尚未房改的、依然实行低租金的公房。比如，上海公有住房仍有约3800万平方米，约95万户居住从中受益，这部分公有住房仍实行低租金政策，平均租金为1元/平方米左右，其中对符合条件的家庭(包括离休干部、军烈属、最低收入家庭和租金超过家庭收入9%的家庭等)实行租金减免政策。正由于上海存在近四千万平方米的低租金公房，才得以在廉租房惠及面狭窄的情况，使得相当一部分买不起商品房的中低收入家庭有房可住。公房租赁当前面临的主要问题有：随着旧城改造的深入，旧公房愈来愈少；由于历史原因其租赁性质已经固化为准产权房，政府很难收回房子的使用权；无论是公房租赁还是旧房整治，这些房子的承租人或产权人大部分属中低收入群体，但也存在中高收入群体，实际上这些房子中的部分正被承租人和产权人用出市场化的营利性出租。公房的出路是最大限度地与廉租房制度并轨。