全国房地产经理人联盟上海分盟正式成立

　　《金融海啸次浪重来楼市如何紧急救市》论坛

　　上海全经联组织架构：

　　朱大鸣(朱大鸣博客,朱大鸣新闻,朱大鸣说吧)：全国全经联副主席 上海全经联首届轮值主席

　　李战军(李战军博客,李战军新闻,李战军说吧)：上海全经联首席经济学家

　　张健： 上海全经联副主席

　　吴多深：上海全经联副主席

　　李骁： 上海全经联副主席

　　段建设：上海全经联高级顾问

　　杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)：上海全经联高级顾问

　　王红梅：全国全经联副秘书长 上海全经联秘书长

　　唐钧民：上海全经联副秘书长

　　单许昌：上海全经联副秘书长

　　冯晓东：上海全经联副秘书长

　　朱伟： 上海全经联秘书处常委

　　冯晓东：上海全经联外联部部长

　　郑兰兰：上海全经联外联部副部长

　　单许昌：上海全经联宣传部长

　　朱晓红 上海全经联宣传副部长

　　黄薇薇 上海全经联宣传副部长

　　沈银琼 上海全经联宣传副部长

　　张睿清 上海全经联宣传副部长

　　吴其伦：上海全经联策划部部长

　　周昶君 上海全经联财务部部长

　　富关昆：上海全经联主席团常委

　　王岚： 上海全经联主席团常委

　　顾海波(顾海波博客,顾海波新闻,顾海波说吧) 上海全经联主席团常委

　　【主持人王红梅】：欢迎大家来参加全国房地产经理人联盟上海分盟成立大会，下面我介绍嘉宾。全国房地产经理人联盟副主席上海春之声董事长朱大鸣先生，易居房地产研究院发展研究所李战军所长，新加坡吉宝集团惠升置业有限公司总裁吴多深先生，原麦德龙管理学院执行院长段建设先生，上海乘星行行销服务机构张华先生，清华房地产总裁商会专家顾问张健先生。这一次全国房地产经理人的联盟上海分会成立大会得到了全国房地产经理人联盟大力支持，我首先向大家介绍一下全国房地产经理人联盟的一个背景。

　　08年12月19日全国房地产经理人联盟在京成立，我们的目标就是做中国房地产的智库。这个是全国工商联房地产商会，全国房地产经理人联盟的一个标识和缩写。只属于全国工商联的房地产商会，是属于二级的，房地产的开发企业，投资机构，中介机构，物业服务机构和相关的学术研究机构和行业协会等高管人员集成。这个PPT大家都留了电子邮箱我们会发给大家的。

　　当时这个组织的前身就是我们网上所建的房地产地产神仙派。北师大的房地产研究中心是影响国家制订地产政策的重要机构。下面介绍一下全国全经联的领导，第一个是全经联的名誉会长孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)，全经联的首席经济学家是董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)先生，全经联常务副主席杨乐渝(杨乐渝博客,杨乐渝新闻,杨乐渝说吧)，全经联联盟的副主席朱先生，全经联的副主席陈国强先生，全经联沈阳分盟的领军者安先生，全经联副主席贾卧龙先生。

　　【王红梅】：现在已经成立了三家分支机构，上海、沈阳、河北。有三个专业委员会，一个是商业不动产的专业委员会一一个是房屋土地专业委员会，还有写字楼的专业委员会。全经联的定位就是做中国房地产的智库，主要是3加1的平台，推动中国房地产与中国城市化健康发展的智库，是持续关注与支持中国公益和慈善事业的一个社会公民。全经联的文化，是专业、智慧、积极和共赢。

　　全经联的观点为行业发展提供一个思想的资源。当时全经联的第一届房地产经理人在某房产做了全经联观点论坛。然后全经联的活动有一个一城讲坛，还有一个一城论坛，就是专门关于地产的一些高峰论坛，我们在上海也可以在长三角地区的各个城市可以做地产的论坛。全经联的目标就是推动全经联发展成为中国房地产的智库，成为中国房地产行业最有思想力与影响力，最积极健康的房地产经理人的组织。我们的口号就是全国房地产经理人联合起来！

　　好，谢谢大家！接下来我们请全国房地产经理人联盟的副主席朱大鸣先生给大家致辞！

　　【上海春之声（集团）有限公司董事长朱大鸣】：谢谢大家，今天我们利用周末的下午欢聚在一起，在这里举行全国房地产经理人联盟上海分盟成立仪式。“全经联”是在全国工商联房地产商会的直接指导下，联合了北京师范大学房地产研究中心、北京大学房地产研究所两家国内著名房地产学术研究机构的专家和全国房地产界高级经理人共同发起成立的，隶属于全国工商联房地产商会的二级社团机构。作为一个行业内精英组织，我们力求打造这样一个平台，就是我们业内的房地产经理人，包括我们的专家、学者交流与沟通的平台。同时我们也设想，我们作为社团组织多搞一些比较可操作性的事情。比如说对房地产趋势的研判，对一些准建项目与在建项目的研讨，包括一些投融资项目的介绍，项目地块的信息交流等等。我们想通过这样一个组织，使我们行业内的一些地产经理人在这个组织中能够有所收获。

　　上海分盟秘书处在这之前开过两次讨论会，我们秘书处成员是热心全经联组织活动的的业内人士，王红梅女士就是上海的秘书长，也是全国的副秘书长。我们的设想是，09年我们大概举办十次活动左右。大概的活动是这样，一是楼盘的评鉴活动，包括商业、写字楼、住宅楼盘等。让大家从专业的角度上进行独特分析。在我们成员架构里面有一线的开发的，也有从事商业地产的，还有一些投融资的高层管理人员。我们设想通过商业住宅等项目的推介活动，为我们的一些会员提供商机，同时联合国际基金公司与机构以及地方政府部门举办一些项目投融资项目的的介绍，包括地块的推荐活动等，使得我们在活动中挖掘商机。再有我们准备组织会员进行交流，包括跨省市的，通过走出去，请进来，思想在不断的交流中产生火花。

　　我们设想在今年年中，7、8月份的时候我们再展开下半年的趋势论坛，到时候规模还要搞的大一点。我们这个组织今天是第一次大家见面，在会议过程中大家可以互相交流。今天我们论坛主题是，“金融海啸次浪重来，楼市如何紧急救市”。我们邀请了几位专家开展第一场论坛。每一个嘉宾发言完以后，在座的可以自由发挥，使得我们在座的每人都可以畅所欲言。

　　【王红梅】：我们这次活动也得到了媒体的支持，焦点网给我们进行了现场的直播。

　　【王红梅】：我在这里宣读全国房地产经理人联盟副主席兼秘书长杨乐渝发来的贺词。值此全经联上海分盟成立之际，我代表名誉主席梦晓苏先生，工商联房地产商会聂梅生会长，钟彬秘书长，我本人以及总盟各副主席，秘书处全体成员向你们表示衷心的祝贺！我相信上海分盟一定能够发挥上海海派文化开放包容之优势，整合上海房地产的实践资源，思想资源与智力资源，将上海分盟打造成上海房地产界的智库，为上海房地产的健康发展做出积极的贡献，全经联常务副主席兼秘书长杨乐渝。

　　接下来进行第二个议程是论坛，请各位嘉宾来探讨“金融海啸次浪重来，楼市如何紧急救市。第一个发言的是易居房地产研究院发展研究所李战军所长，他的议题是浦东房地产2008年的市场状况。

　　【易居房地产研究院发展研究所李战军】：今天与上海房地产业界研究的同志和市场开发的同志在一起非常高兴，我觉得上海不仅仅是房地产开发走在全国的前列。房地产的研究人员博客的影响力我个人认为也是走在全国前面，更重要的事就是我们彼此之间存在这可能的，或者就是现实的不同观点，但是我们互相尊重，我们欢聚在一起的时候我们彼此手拉着手，我觉得这是最宝贵的，就是团结，反映出我们这个社会多元的利多元的看法，在这里面大家形成共同的认识，哪怕暂时有一些分歧我觉得这都是次要的，所以感觉到非常高兴。我希望上海的房地产经理人员在全国有更大的影响。

　　今天不谈分歧，就谈市场情况。大概一个月以前我引用浦东新区区委的一个内部报告，而不是区政府的报告，是这么说的，说去年的1到11月份，11个月的时间浦东新区的商品住宅，这个商品住宅扣除政策保障型的房屋，也包括上海市特有的叫重大工程配套，也就是说完全纯市场的商品住宅的房价去年涨了多少？涨了48%，正48%。我写了一个博客打了一个问号，后来我发现现在讲房价大跌看的人非常多，讲房价涨了没多少人看，这和大家的亲密感受是完全不一样的。我也必须承认这个现实，又过了一个月现在到了今天，我愿意借着这个平台把最新研究的成果，当然或许有稍微调整，但是总体上反映出浦东新区2008年的市场状况，给各位做一个真实的介绍。你们信也行，不信也行。我就跟大家讲，这是李战军研究的成果。

　　去年浦东新区的商品房，所有拿到市场上卖的，也包括配套商品房，因为也要经过买卖，只不过政府有补贴的形式。浦东新区一个区的，也包括办公楼，包括工业厂房476万平方米，这个成交量，将近500万的商品房完成实现交易。但就是这个交易规模也下降了21%，08年和07年比。在这476里面浦东新区提供的配套商品房278万平方米。也就是说浦东新区的超过60%到60%多的房子是政策保障性的住宅。重点有配套商品房，因为这个配套商品房也包括商业配套，菜场经营场所等。

　　浦东新区以连续多年都是一个情况，就是政策配套的商品房的供给市场的交易量大于各类商品住房的交易量。这个在我个人看法，在全国其他城市很难做到。就是476当中有278是配套商品，就是政策补贴的这种商品房。如果剔除了它以后市场化的各类商品房只有198万平方米，也就是200万，一个是200万，一个是278万，大体上这么一个情况。这个数字下降就厉害了，下降44%，就是和前年相比下降44%。浦东新区把各类的商品房，刚才讲了包含配套商品房，就是476有市场的有政策保障的有住宅的有商铺的有物业的均价16114元每平方米。这个价格在浦东新区上涨多少？14%。即便浦东新区有这么大量的政策配套房进行勾兑，进行稀释，一个叫政策保障房，一个叫完全市场的商品房放在一起，政策紧的时候政策保障房往里面勾兑的倒的多一点，等到政策少一点的时候就勾兑少一点，但是到了一个年度，你一个月一个星期勾兑好办，到了一个年度就这么多了，还依然涨了14%。不管是补贴现价的房子，还是完全市场没有补贴现价的房子。

　　再讲商品住宅的成交面积，这是去年的，127万，这个下降了50%，就是纯商品住宅。纯商品住宅成交均价是18467元每平方米，现在这个数字公开跟大家见面的上涨了30%。

　　【嘉宾】：这个是环比的还是同比的？

　　【李战军】：就是同比的，就是08年比07年。大家知道07年从3月份到10月份有一段成交和价格的小高潮，这个讲的是年度和年度的同比。整个商品房量萎缩，而价格上升。办公楼总体成交也是比较少的，去年只成交了18万平方米，同比下降这个数字更大了，57万，交易量18万同比和07年下降57%，将近60%。商业用房成交面积是13.72万平方米，这个同比下降超过了50%，。浦东新区商业用房的均价2008年是15460元每平方。商业用房的这个价格是唯一是浦东新区下降的，下降负9.2%。办公楼住宅是上升的，这说明浦东新区在去年的一年当中，在非主城区的浦东新区的腹地有大量的商铺推向市场。这个评判供各位去评判。

　　【王红梅】：我们下面还有十分钟的时间向李所长炮轰。

　　【嘉宾】：说明什么问题？

　　【李战军】：说明了报纸上讨论的很多数据并不完全真实。我就不讲别的了。当然前提条件是你们要相信我这数字。我跟你讲这些数据是我按照交易登记的来，现在的交易登记我原来是非常相信的，就是我买了房子到政府部门来登记，我现在不大相信。因为买卖双方都要有效地规避政府的税收，实际成交的价格要比登记价格可能还要来的高，特别是那些政府集团性的采购，一个区到浦东新区我要大量采购，叫做重大工程配套用房，在这种情况下更容易出现团购，团购不是拉一个旗帜乌合之众大家去当一个团购。真正的团购是政府的区域他领头，为了解决这个区的动拆迁我要控制一批房源，否则的话上级不给我动迁。我就说这些。

　　【嘉宾】：我想问李老师，你刚才所说的是住宅上涨30%。我问一下，同期的滨江具体的小区同期的交易价格是怎么样的？

　　【李战军】：我跟你讲，滨江的房子，原来我们看到11万到13万的汤城一品，然后新华社扣个帽子说他推动了上海的房价。主要是因为他定的最高价，而现在来讲他的价格没有动，但是越来越多的滨江楼盘和中心楼盘接近11万、12万、13万，也就是说9万、10万一平方米的楼盘在我心目当中冒出了好多个。

　　比方说财富海景二手房的市场交易价格出现了10万块钱一平方米，成交的。

　　【李战军】：毫无疑问，如果浦东新区的商品房价格一年涨30%，那么很重要的一点就说明在去年的交易当中反映出来的是这种高房价的主城区的这一部分交易占的比较大一些。

　　【富关根】：我提一个问题，刚才你这两个数据我很感兴趣，一个是476万平方米的成交量，但是里面有200多万平方米是属于动迁的。

　　【李战军】：重大工程配套用房。

　　【富关根】：那也属于动迁。那这里就有问题了，政府把他的公共财力拿出来，再把保障房的这部分资金拿出来来作为房价的一个有利支撑，是不是可以这样理解？原来他一辈子买不起房，但是他一个动迁就可以得到70万到100万，那么他就可以买房了。这里面把这部分资金来作为他的支撑，是不是可以这样理解？

　　【李战军】：应该这么讲，上海市动迁房的安置价格，就是每平方米15000，到了有的1平方米3万，你要走路你必须拿这笔钱来。在我认识中因为是破房旧房要拆迁的这个价格政府有支撑力了，因为不支撑力你不走。因此就形成了结实的上海房地产的价格底部，就很难突破它。

　　【李战军】：收购价现在是越来越和市场价格相吻合，而且部分区域收购价格价还高于同区域的新房商品房。

　　【富关根】：上海浦东这个地区特殊是一个地块，是不是可以这么理解，就是土地的含金量，包括户口的含金量都进去了。这个反映属于是市场反映吗？

　　【李战军】：这些数字不管是哪一个，但是都是最终得到政府法律凭证认可以后进入的数据。就是说发了产证的，是登记的。

　　【朱大鸣】：也就说明我们上海一级市场的土地成本极其昂贵。所以政府动迁老城区的土地更贵，是刚性的。像我们世博会的配套商品房这是老城区的改造，必须要拆迁，目前已经形成了土地市场高额的成本。所以刚才我们李所长就讲了上海的房价居高，这个土地成本基础就已经夯实了。

　　【王红梅】：接下来第二个议题是有请新加坡吉宝集团的惠升置业的总裁吴多深先生，他的议题是新形势下政府应如何支持市场化的房产行业发展以有效拉动经济发展。

　　【吴多深】：谢谢大家，我是新加坡的，很荣幸参加今天这样的一个活动，今天主办方给了我很大的一个题目，到了会场后我才感觉到全是老前辈，全是房地产业的专家，我在这边讲好象不太适合。不过我已经坐上来了，也只能硬着头皮跟大家说一些想法。我来中国也大概十年，现在我做住宅房地产，在吉宝集团底下的一个公司，我们主要是在天津跟在江苏有几个项目。吉宝集团现在也在天津推动一个生态城的项目，开发一个30平方公里。

　　我想去年跟今年整个房地产的形势这里的专家都非常清楚，一个是受了经济大环境的影响，以及08年初整个中国的经济受到了冲击，人民币的兑换率提升，新的劳动法的冲击，一开始是从华南开始，在华南因为经济的影响产生了一些企业出现困难，出现了裁员的问题，直接影响到了房地产。到了去年下半年又出现了美国的次贷问题与全球经济的海啸，这个打击是前所未有的。在全世界金融危机开始以后，其实中国的反映还没有那么快，当时大家还认为其实中国金融没有问题。因为中国的金融业跟国际的开放程度并不是在同一个层面上。在那种情况下越开放的体系他受的打击越大，我们看去年年底受打击最大的是伦敦跟纽约。不过它影响的是全球的经济，影响了进出口，进出口大量下滑，很多企业都出现问题，华东这一带也开始受到影响。因为华东很多都是外向型经济，出口马上受影响。

　　所以到最后产生了信心的问题，房地产业并不是我们说中国人突然间没钱了，其实不是，大家口袋里还是很有钱，只是大家不愿意花钱了，大家都感觉到不知道明天还有没有工作做，本来要买房子的现在不买了，再往后推一点。全世界本来说我这个月要换笔记本的，不要了，我不换了，我放到一年后再换。你们想一想如果一个人这么想不要紧，如果全世界人都这么想完了，产品出来没人买，大家都说我推一年，推一年的话全球没有东西卖，手机都推一年，笔记本都推一年，整个电子业停顿了，其实也的确是这样。有很多在华东的电子厂，他已经生产了，一个星期只生产三天四天，这个其实影响到人家的信心，主要还是信心。

　　最近两会政府的工作报告，总理说的其实很贴切，就是要怎么样提高大家的信心。在这个他前提，那么大的题目我也很难说一些比较贴切的话，不过我提一提个人的想法。政府其实对房地产业非常关注，虽然房地产没有列入十大振兴产业里面，但是政府十分关注，也希望它维持稳定。政府也出台了不少政策在支持房地产业的发展，不管是契税也好、融资及贷款，还有第二套房等等的政策都一直在出台。不过我个人认为在这个过程里面，其实政府一直在扶持。他这个过程就好像挤牙膏一点，今天挤一点，大家都不知道什么时候挤完，大家都在等，大家都在等的话又影响信心了。

　　【吴多深】：我认为政府扶持不在于政府没有政策，而是政府不停地在出政策，应该是说这些政策怎么样能够带动大家的信心，大家就说我是有需求的我掏钱我买房子，我不等了。因为人的期望值是说它还会跌的，跟手机笔记本的心态是一样的，我不买，我等一年后再买，那整个市场就没了，所以怎么样打破这个环境，创造大家购买的信心房地产业就能够复苏了，这是从政策的角度。

　　那么从另外一个角度我在想今年的政府报告里面一个很重要的一点就是保障性住房，以前把保障性住房虽然说各个中央地方政府也在支持，不过我在想今年跟去年年底这个声音特别大，我看工作报告说720万平米。

　　所以这样的一个政策性的导向出来。我在想这个对于我们商品房的冲击多大？会不会把部分的商品房市场变成保障性住房。如果政府大面积地在推动保障性住房的话，那么这些问题就会出来。从我们的行业来讲就得关注这个问题。我在想从新加坡的角度，在新加坡走过了几十年保障性住房，新加坡保障性住房在全球做的相当成功。目前新加坡大概有80%的房子都是保障性住房。新加坡独立以后到今天政府的一贯政策就是让老百姓都拥有自己的房子，所以不管你的生活多贫穷都好，政府都尽量地让你拥有，这是政府一贯的政策。

　　所以一开始政府大量地建房子，以很低的价格卖给低收入的人群。不过这里政府就有了一套机制，不影响商品房。无形中就形成一个市场，一个是商品房的市场，一个是保障性住房的市场。一直发展到今天也出现了很多现象，就像这位前辈说的。动迁房有一个底价，在新加坡变成保障性住房变成了整个市场的底价，不会突破。因为商品房不管是从地点也好，从质量也好，从里面居住的群体也好，他是属于另外一个档次的，那么他的几个比保障性住房也高了大概20%到100%，或者是更高。如果说我们保障性住房是要以这种方式做的话，那这个机制就重要了。在这里往往有时候这个机制很难掌握，很多人很有钱他也去钻保障性住房的空子，他说为什么何乐而不为，政府补贴的我也去买，所以政府要怎么样调解。还有另外一个其他地方，比如常州，他是以补贴的方法。比如你是属于收入低于某一个层次，政府就补你多少钱，你到社会上去买房。这样就不跟商品房竞争，政府直接把补贴货币化，这也是另外一种做法。我就说到这里。

　　【嘉宾】：我是上实集团的，向吴总提个企业层面上的问题，在上海的几大新加坡房地产巨头，尤其我们吉宝是注重于工业房产，商业为主。现在整个的宏观层面来说好像工业地产比住宅地产下降趋势小一点，特别是从华东地区来说江浙两省，包括杭州去年跌了10%左右，特别是高档住宅下降的趋势比较明显。在这情况下吴总的公司为什么现在会侧重住宅开发？是不是看中了以后住宅保障？

　　【吴多深】：您说的还不完全这样，纯粹是以工业为主，吉宝一直都是以住宅为主。吉宝从来没有做过工业的，吉宝是以住宅跟办公楼为主。吉宝在新加坡也好，在中国都是做住宅。

　　【嘉宾】：吉宝以前苏州工业园区。

　　【吴多深】：那是另外一个项目，吉宝牵头的一个财团，那是土地开发。

　　【嘉宾】：新加坡体制我想了解一下，供应量的投放具体的每个环节里面去和商品房之间的关系是怎么区别开来的？实际上很多业内人士都很关心保障房的冲击对商品房的影响。

　　【吴多深】：新加坡原来纯粹是政府性质。很多年以来建的都是供不应求，房子造好以后人家去排队都要等上一年两年三年才能拿到房子，今天新加坡市场也经过这么多年，也逐渐成熟了。要造多少也到建屋局去买，先排队先申请，就很难掌握要买这个房子的人有多少，跟商品房完全是两个市场。他这个市场是说你来申请我建给你，有一定等待的时间。商品房在市场上你看到你喜欢买什么，而且商品房造的质量与地点都是跟保障性住房不能比的。其他大部分的就是中低收入的人他买不起，因为商品房他是没能力买的，他必须要去排队报名。

　　【王红梅】：我们接下来第三位嘉宾发言的是原麦德龙管理学院执行院长段建设先生，他的议题是金融危机下的商业地产市场。

　　【段建设】：先介绍一下，我是段建设，是来自我们商业房地产的下游企业，一直在做商业经营方面的事情。我在易初莲花百联集团等等地方都做过高管，在麦德龙我服务了七年，在学院当中也是研究市场经营销售和这些有关的事情。目前我是作为一个独立的经理人一直在为一些商业地产商业的连锁企业做咨询和培训。

　　今天我来发发言主要想换位，因为我谈商业地产，我要谈谈我们的另外一面，我是你的下游，大家都知道我们组织商业地产无论卖掉或者出租，或者你自己经营或者是和他人共同经营，无论怎么样后面的下游企业一定是一个商业的经营单位。如果我们今天跳出这样一个位置，换个位来想一下，也许我们能够对未来商业房地产的走势做出小的判断。了解了我们商业房地产的下游行业，这些商业的经营者们他们的一些思路和这样的意图，这对于我们做出适当的判断，以及决定我们的进退我觉得是很重要的。

　　我个人认为我们对未来商业的零售业，无论你是开大卖场，开超市，开购物中心，开百货中心，还是餐饮、酒店、影院等这些娱乐场所，我个人感觉09年对我们来讲还是很严寒的。

　　我们也知道在衡量消费水平的时候有恩格尔系数，恩格尔系数的核心原理，当你消费集中在大量食品当中的时候属于温饱阶段，当然现在经济危机对大家的钱袋子是有影响的。所以从我们实际的工作当中也会发现大众商品销售量急剧下降，从去年的月饼节开始月饼券的销售直线下降，这都有所影响。第二个理由是说股市，削弱的消费者的信心。这些从4S店，旅游公司可以看出，这些东西属于奢侈品的消费大量减少。第三条商业零售业本身上市的意愿和融资功能都受到了负面影响。有很多零售企业，比如像北京华联中超08年的利润下降7%，使很多他们准备进入这个行业，或者是已经在这个行业里的零售业组织者们，领导他们会在观望和等待。还有居民收入的下降，大家资产市场的负效应，这样大家都收紧了养老钱。第五个是说城乡消费持续的疲软，也影响了这些零售商商业经营者他们的兴趣，影响了他们发展的规模和速度。

　　除此以外还有一条很重要，就是我们的营运成本在增加，我们要花更多的钱来维持这样一个系统。大家都知道在整个营运成本当中最大的一块就是我们用工人人力成本，同比上升15%。这使得我们的生产者经营者他们会背负更多的责任，当然租金还有电费等其他的方面都已经给我们一点颜色看。所以综上所述我个人认为09年仍然是一个寒冬，对于我们作为商业零售业的上游企业，商业房地产项目我认为是宁可信其有不可信其无，这是一点判断，当然这是个人观点。

　　第二方面，在这种状况下你们这些商业的经营者们你们有什么对策，你们在想什么，我想要分析一下，也许对我们上游企业人也是一种借鉴。有九条对策，第一条关停并转。很多连锁商业的经营者们管理者们他们已经不再维持，该关的就关。当然这样的负面影响引起了一些员工的不满和流失。因为员工好不容易培养熟了，但是你真的要走了就走了，所以这个流失很多。事实上有的停了以后有些字号的商业零售业换了主人，有很多主人都变成公投基金买下来，但是日子也不是很好过。总的来讲他们不能够再维持原来的局面了。

　　第二条，他们能够采取的措施是转嫁风险，转嫁风险给供应商。大家知道商业的经营者实际上他们租了你们的房地产，或者买了你们的房地产以外所有的是供应商来维持的，他先卖再有帐期还钱。过去大家合作的很好，因为大家的利润空间充分大，但是现在有难处了，商业企业家金蝉脱壳，他就自然把风险转嫁。所表现的就是小量定货，高频率定货。过去我们不提倡退货，因为我们提倡的是双赢，意思是说我们商家赢你们厂家也赢，我们不主张退货，但是现在对不起该退的就退。往往过去即便退货的东西我们都通过换货，或者是降价，或者是促销。这样的问题供应商的不满，而且供应商的分化，供应商的流失，有很多供应商不做了，他觉得做不下去了。还有就是降低服务标准，减人，裁人，这个弱点就是说长此以往商家的信誉，麦德龙的信誉、沃尔玛的信誉怎么样。再一个就是合理布局，有很多把原来的结构裁掉很多。还有农村和超市直接对接，还有自由品牌的比例增加，以及资源配置的倾斜。为什么资源配置呢？资源配置倾向二三线城市，人力成本低。再一个就是资产置换。另外当然还要做强品牌，因为你知道品牌好是抗击冲击的最好方法。比如说LV，LV恒隆广场那个店天天人肯定很多，营业额曾经到300万，他品牌好人家非买不可。还有两点，一个是储备人才，因为现在的人才只有过去的7.5折，当然还有培训人才，还有就是夯实人才。你原来做经理的让你做员工了，你愿意干就干，不干就走人，所以素质在夯实。当然还有就是细节，细节决定成败，我们零售业就是细节决定成败。综上所述我自己对咱们商业房地产下游的企业希望给大家一点参考，说的不对请大家批评，谢谢。

　　【嘉宾】：我姓朱，我做的行业也是商业房地产的下游，跟段总的差不多。我想跟大家分享的几点，其中有一点借用我朋友一句话，说中国整个社会发展一直是在走一条路，叫一小部分人摸着石头过河。如果这个行业要做的更远更深，其实我们要把这个产业链全部做下来，从上游一直做到下游。我觉得商业地产是一个我们地产业突破的突破口。为什么这么讲呢？如果我们做住宅的，房子盖完了一卖了之没有了。如果在这里盖一个社区的商业中心，那么这对房地产的商业企业来讲是一个项目，这是产业链整合的问题。而且在这个行业里面，其实国内一直把住宅与商业是分开的，从来没有一家非常像样的一个集团公司把地产业和商业整合在一起，我觉得这是个非常好的契机。这引出了我第三个问题，这个是非常专业化的非常精细化的对人要求非常高的行业，那么我们现在要做的事情就是怎么样把这两个产业整合起来，再融入到段总讲的商业的东西，这样为地产行业不断地融入现金流。

　　【嘉宾】：请教个文化，段总刚才讲到商业经营的问题。现在会不会战略有所改变？为了有效的现金流加强管理，以后以租赁为主来更快地发展。

　　【段建】设：以往德国人的想法就是要买地，我们知道普陀这地块升值很高。但是从北京店开始就已经租了，那时候已经买不动了，那时候他已经没有机会买了。所以这一点目前的策略就是因地制宜，能买地则买地，不买地咱们也租，目的就是为了占领市场，现在确实在做。

　　【嘉宾】：而且从整个土地的利用率来看承包非常高，等于是浪费了将近一层的空间，以后对经营来说可能浪费了一些有效资源。以后从这种布局来说会不会有改变？

　　【段建设】：目前只有租赁的我们突破高层，但自己建的还没有。因为整个中国市场在他整个市场当中还只是很小的份额，目前还没有突破。

　　【吴多深】：国外的公司参与，沃尔玛证券化了在国外上市，您看这个会不会是一种倾向呢？还是说这只是一个个别的案例，不会大量地扩张。

　　【段建设】：这个我倒也说不好，因为我做具体的经营。他可能还是拿出一块来中国市场，比如沃尔玛和咱们合资的，他和整个沃尔玛证券来讲有关联，但不是关联很大。

　　【嘉宾】：这个问题我想跟你探讨一下，在市场上战略发展。北美有世界第一大的购物中心管理公司，他是自己盖也可以，买也可以，租也可以，然后他的后面是购物中心管理，购物中心出租。包括北美的第二大店也进到上海了，他们看好国内行业的发展，所以他们不断地在买，买进之后他们的目标就是产生现金流，然后作为上市，或者是后面一部分资本在做。

　　【嘉宾】：我是专业做房地产融资和融资租赁的投融资公司。我的问题是，在消费信息下降的情况下，现在商业地产入住率和招租的难度都在增加。您对于一些步行街，类似于综合性的商业物业的招租不知道您有什么建议没有？

　　【段建设】：这个要看，这个最好作为一个，比如说哪一个步行街，哪一个城市，哪一个区域，我认为要个案，这是咨询项目之一。

　　【嘉宾】：这个观点可能跟段老师有一点不一样，他操作的是专业市场。我感觉第一点卖的人和租的人是不同的，我们的做法是在一些人流比较好的地方我自己不租也不卖，银行在疯狂扩张。

　　【段建设】：星巴克狂速扩张后他开始做早餐了，他扩张很好，但是他推早餐，早餐里面中式的东西推进去，因为他经营不下去了。早餐他开了，不是传统的星巴克了，内地的很多星巴克推早餐，但是里面没有人啊，他实际上应该延续一段时候，他经营有问题。他扩张的很快，他现在要反省自己了。

　　【陈总】：我们主力店自己持有，比方说银行，其他的商铺做小分割很快就卖掉了，但你卖掉以后换一条路招商，我既得到了现金流的回报也招到了商户。

　　【王红梅】：下面第四个议题，由上海乘星行行销服务机构的副总张华先生，他的议题是金融危机下的写字楼市场。

　　【张华】：谢谢主持人，我们是上海乘星行行销服务机构。本来今天这个论坛是我们公司的李总李骁先生来参加，但是他临时有事去香港了，我代他来参加这个论坛。我跟大家分享一下在写字楼市场上的一些感受。题目有点大，金融危机下的写字楼市场。因为我们乘星行是一个营销代理机构，我们更多的可能是对宏观这一块缺乏像李老师这样很专业的学术研究，我们更多的是观察，希望能通过这些观察得出我们在运作项目中间借鉴东西。核心目的是替我们的服务客户发展商把这个楼卖掉。

　　【王红梅】：你们最近有个盘就是写字楼吧？

　　【张华】：对，说一下对宏观的观察，结合我们目前在操作的项目。我们目前操盘的项目是大华集团在中山西路宜山路做的一个（华裔大厦），传统意义上的烂尾楼。

　　【朱大鸣】：这个烂尾楼跟我进入房地产是同年，大约在1994年就开工了。

　　【张华】：目前单价是22500元每平方。这个实际上仅仅是这个楼的问题，因为在上海90年代中期的时候烂了一批楼，这批楼可能是很幸运的在90年代的末期本世纪初活过来了，这个是最后一批了，很特别的一两个可能现在还在争夺中。通过我们观察目前上海的写字楼市场。从2008年来说上海的写字楼出现了三个变化，第一个是租售价格掉落向下了，第二个空置率上升，还有一个是交易量的萎缩。销售价格往上走，成交量不错，办公楼来说不仅仅是成交量萎缩，租售的价格也在下跌，这是08年的情况。

　　但是进入到09年最近的一两个月现在变成一个什么样的状况呢？一个是09年1月份写字楼市场的供应量较08年的后面两年比较大幅的增长，有43%的增长。这个说明春节之前有一批不敢动的楼盘到春节后，对后期有一个预判，另外一个它也不得不动。总部企业或者说冠名总部企业的这些楼。

　　另外从需求的角度上来说宏观经济的因素，可能是多方面的，主要是宏观经济。很多的企业不是放弃，大部分搁置了，或者放缓了。这种情况下不要说买写字楼了，就像刚才段老师说的很多公司说我要裁员了，或者怎么样怎么样，更不用说买楼了。造成了一个成交量在进一步萎缩，比如说去年浦东办公楼成交了18万，我估计今年这个数据可能会达不到。

　　【李战军】：这里有一个趋势，现在建办公楼的越来越少的卖掉，越来越多的作为公司的战略资产占有，特别是黄金地段已经变成了土地一样，甚至比土地还金贵的叫做公司的战略资产，甚至政府也认识到，他也希望有战略资源办公楼拥有长期出租而不做销售。

　　【张华】：核心的一点他这个资产不是说升值，比如我就贷款到银行借了，卖了可能是3万块，银行评估可能提到5万块，通过5万块来做现金流。我们判断下来宏观市场表现出来的一些现象。在这个情况下等于说价格也在往下走，然后成交量又这么清谈，我们尽量地应对危机。第一个我们认为在市场低迷的时候应该尊重市场发展的客观规律，充分地去研究消费者的需求，甚至很细节的需求，然后在这种情况下把产品的性价比，更多的是结合碰到的具体情况来看这样的问题。在这种情况下很多人都一直在提说我要做性价比，把产品的品质提高。就这个层面上来说我们从07年开始跟大华集团规划，实际上这上面不仅仅是品质提高放在口头的说法，比如甲级写字楼我做一个什么样的玻璃墙，这些很多楼都有，更多的是关注非常细节方面的东西。

　　最后根据我们目前接触的一些客户层面跟我们的判断，从宏观的判断上来说这只能是一个主观判决，我们希望或者说主观的意愿，在今年的三季度和四季度整个市场能够触底反弹。

　　另外一个概念我们根据我们接触的客户他们的反映，可能这些客户也是更多地来道听途说，去相信一些主流的观点，现在不会买楼，但我可能在下半年会考虑。客户给我们反馈的信息，我们希望把这个作为我们的借助点。专家的观点最正确，还是客户的观点最正确？有很多情况下专家的观点是结合，或者说总结了客户观点。

　　专家的观点来自于客户，而客户的很多观点是听取了专家的意见。最后从发展的趋势，我们的核心点希望三四月份触底反弹，我们希望空的时间尽量短一点，多的情况尽量快点过来。

　　【李战军】：我来补充一点，现在来讲像他这样的代理销售的，业主成本都非常高，浦东新区的情况凡是一个甲级写字楼，如果是以多个业主共同持有的话，有一批的小业主在这里面，或者有一两个大业主，在我看来这个楼从长远来看管理都不会到位的。过去的甲级写字楼有一个标准，只有一个业主。 张华：这是一个普遍现象。

　　【李战军】：我再给大家补充一点情况，确确实实如果没有金融危机的话，我手上一个单子，所有美国华尔街的四大头行雷曼兄弟等，都向浦东新区申请独幢的办公楼，但今天这些企业有的不存在了，有的成为人家儿子了，自己不能说了算了。在我心目当中如果这几家同时入住浦东，而且拥有自己的一幢办公楼，要比新加坡或者比东京和香港在某些方面功能有非常大的作用，这是未付诸实施的计划。实际上我们现在办公楼受金融危机冲击很大，一方面对存量在建的市场消化层面，还有一些大家伙不进来了。

　　浦东新区的办公楼是这样的，97年-99年的时候那时候小陆家嘴大量的办公楼挤压，租金卖不了，所以政府来讲调整规划，原来办公楼调整出来的，南浦大桥浦东下来，在正大大超市的背后这一圈，东方城市花园的东部整个这一块，整个全部是办公楼，在那个时候政府依然觉得没有希望，整个这一块全部调整为住宅。到了前两年感觉到办公楼不够了，好的地段没有了，讲这么一个情况。现在在金融危机的冲击下浦东新区形成什么情况呢？确实也存在租金下滑，市场销售大跌。现在来讲怎么看？这种楼价格租金的下跌，交易下跌，一个是供过于求，第二个就是市场需求不足。

　　【李战军】：这是一个交易，就是说铁石门在江湾城里面拿到了地，是非常低的，符合政府的愿望。实际上来讲是政府在这块让出来，目的要做江湾五角场办公楼的龙头。但是今天来看这个铁石门也骑虎难下了，他也想按照行话来讲寻找战略合作伙伴。

　　【吴多深】：铁石门的项目还是比较长远的，在他心里他并没有看好长远的，是不是这个原因？

　　【李战军】：他现在是这样子，所有的房地产业界和领导人都看好，关键是我明天早晨能不能活到，今天晚上我上不上吊，短期内的困难决定了他采取什么办法。这个叫砒霜，这个叫汽油，还有这个叫什么，三聚氰氨，你看三个杯你指定要喝一个，他就在那里选了，有的人就选高额的银行贷款，甚至短期贷款的比率，50%利率的高利贷融资等。他拿到的时候都不错，但是眼前的问题产生问题了，他过不去，这时候他采取了想活过明天早晨的办法。

　　【张健】：好我来分析趋势，我算了一下，去年光营业税政府少收了55个亿，去年土地与前年比土地财政少收了大概300亿，所以希望把这个量上来。好在2月份的量已经超过了前三年2月份的量。

　　【张健】：房地产是有周期的，房地产的周期到底是五年--十年，大家都说不准，房地产周期的时间长短没有人说的准。但是房地产周期有四个特征。第一个恢复期，2002年到08年上升期，上升期放量。问题来了，现在出现什么情况呢？现在是没有买房的人觉得房价还在次高点，开发商价格没有跌，开发商认为我们现在应该是在次低点。现在开发商没有绝望，都在观望。他要放量马上就出来，民工马上就出打工。但是现在很多工地，据我所知现在很多单位在观望，但没有绝望。

　　如果我给政府出谋献策，我希望到这边还是稳定，因为一下来的话，你看现在上海的民工可能一半今年没有出来。这是个人观点，而且我希望它比较平稳。我们看上海的房价，上海05年5月份的时候下来，刚才说烂尾楼94年，94年的房价到现在烂尾楼到这里还是上去的。一稳住交易量上去，交易量上去，大家就有工作，对总体经济也好。

　　如果国际上形势不会继续变坏，基本上现在相对来说有一个底部，因为这个底部不是完全跟你的收入挂钩。按照上海人完全的收入这个房价应该下来一点。中国现在最大的问题，像上海这个城市每年的净流入人口20万，房价要降也很难

　　【吴其伦】：因为今天的主题是谈金融海啸次浪重来，如何紧急救市。所以我觉得我们今天不应该列这样的题目，因为李老师给了我一个非常准确的数据，房价一直没有跌下，成交量为什么跌，我们有必要探究这样的问题。我觉得朱总说国际国内的错综复杂的经济形势，我绝对承认。第一是开发商心态的问题，我觉得是这样。

　　现在的房价远远超出了老百姓的购买力。商品房我对它的理解它是一个奢侈品。就是说商品房市场是奢侈品市场，是一个以投资为主导的市场。中国商品房发展以来到现在绝对是一个投资主导。

　　【李战军】：没有一个商品房不是投资的，首先拿钱买房就是投资行为，哪怕是经济适用房只要你拿出钱来都是投资行为。09年开始房地产市场自住的，或者改善需求的绝对占大多数。我调查了解下来，上海市沪籍人口现在买房的都是第二套。或者在08年买房的上海市有沪籍人口的人买房基本上都是第二套房。

　　【吴其伦】： 刚才张教授讲2月份为什么成交量放大，可能3月份还放一些，就是因为政府在春节之前出台一系列的政策，激发了部分人的需求。但是到4月份肯定会下来。现在真的谈救市首要一定是自救，开发商不要靠别人救，要自己救比如说一个人掉水里边，如果说他有能力自己游泳何必还需要别人救呢。

　　【吴其伦】：我觉得就是要大幅降价。为什么呢？很多消费者在给自己定购买某种产品预期的时候他有个心理预期，现在消费者的心理预期是房价要跌。比如原来他准备在1万块钱1平方去买房子的时候他看到中央的保障房的政策，在国际国内经济形势影响下，再加上自己未来收入降低的情况下他就想降到8千、7千，甚至6千，开发商达到他的价位才会去买。

　　第二点开发商要控制成本，要控制自己在开发过程当中销售过程当中规划过程当中的成本，尤其销售这一块。现在开发商都是靠代理机构，这都是惯例。

　　【李战军】：全国来讲大多数还是自己销售，接近50%，从全国来讲代理销售占比不到50%。

　　【吴其伦】：控制成本这块可做的层面可做的方法很多，我就不去详细地阐述。再一个大家要团结起来，项目资源充分整合。第四个就是要拓宽融资的思路，不要把眼光盯到银行的口袋。其实现在中低价房拿贷款的可能性大一些，高档房拿贷款的可能性小一些，要拓宽融资的方法。我觉得开发商要做好这四点。那些希望政府来救市，希望别人拉一把的我觉得都犯相。谢谢各位。

　　【张健】：我觉得开发商跌10%有可能，他如果跌20%马上卖出的房子就要找他打官司了。

　　【朱大鸣】：我平时经常看吴先生的博客，今天你提出房价还要有下跌空间，同时提出了对策与建议，尽管这些建议需要探讨，但你至少提出了，这是吴先生作为中国著名财经评论人的独到之处。刚才张教授提到，你说房价要跌到位，那么多少的幅度是开发商能够承受的？我接触的许许多多开发商，特别是07以后拿地的开发商他的利润率只有8%到10%左右，我们回过十年来看98年的时候我们在东南亚金融危机的时候房价均价那时很低，上海外环线二千多点均价，我们的内环线七、八千块，但是那个时候政府也在积极救市。就拿我们上海来说推出了蓝印户口的政策，买房可以抵五年个调税，契税从国家的标准3%下调到1.5%，后来到0.75%，通过几年的积极运作，上海率先走出了当时的房地产低迷期，那时候政府的导向对上海楼市的健康发展产生了积极作用。但是我们房地产还是有操作过程中的不规范性，这几年房价涨幅过快了。但同时土地成本也越来越贵，土地成本占了房地产的大头，现在开发商特别是近几年拿地的开发商目前没办法跌下来，就是苦于地价过高。

　　最近北京21个楼盘参加春暖楼市的促销活动，在全国影响很大，央视也对此进行了分析，各大媒体都在分析。实际上这里真正降价的只是每家开发出拿出了十几套二十几套，最多几十套的楼盘，降价幅度也是有限，因为是好多开发商目前无力降价。

　　【李战军】：我觉得吴其论有宋江的某些特点。你现在讲的是开发商不明智不降价，房价过高的原因，最不明智的是政府。政府赚到手的钱都是一点不能降的，变成了要降价全部是开发商的责任。

　　【王红梅】：非常高兴今天来自上海地产界的各位职业经理人和博友，还有各位的专家老师参与和见证了全经联上海分盟的一个成立大会，而且在这里欢聚一堂畅所欲言意犹未尽。大家可以在网上继续交流，没有开博客的我替媒体说一句尽快开博。

　　【王红梅】：最后我想大家以热烈的掌声要感谢在朱大鸣老总的领导下春之声的员工对我们这次筹备这个会议所付出的辛苦。