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| 中国艺术研究院非物质文化遗产研究保护中心主任田青说：中国的非物质文化遗产面临非常严峻的挑战，它在与城市化和全球化的进程进行一场艰巨的抗争。在中国，每分钟都可能有一位老艺人、一门手艺或一首民歌消失，每秒钟都可能会有一幢老房子被拆掉。日前在京举办的中国非物质文化遗产传统技艺大展系列活动集中展示了国家级和省级非物质文化遗产名录的传统技艺，邀请了130名国家级和省级非物质文化遗产项目代表性传承人以及14名国家级工艺美术大师参与现场技艺展示活动。图为在此次活动现场，一位老艺人在剪纸。 本报记者郭亚林摄影/报道 陈亚秋 谭 箐 金融风暴席卷全球，对国内房地产行业来说，微观市场上消费者的态度和观点会发生哪些变化呢？ 买不买、买什么、何时买三方面都在变化 购房心态包括消费者的需求弹性、产品偏好以及购买时机。通常情况下，只要需求弹性达到一定的强度，市场上存在能够满足偏好的产品，那么消费者就会在适当的时机进行购买。受金融危机的影响，消费者的需求弹性、产品偏好和购买时机的选择都会发生变化。 这里的需求弹性是指需求价格弹性，即商品房的需求量对其价格变化的反应程度。需求主要包括基础性需求和改善置换需求，基础性需求指向住宅提供居住空间这一基本功能，“无房”和“小房”的消费者这类需求的刚性较强。改善置换需求就是以寻求住宅品质改善为目的，这类需求的刚性较弱。 受经济危机影响，市场上的需求结构发生明显的变化。 首先，纯投资获利型需求离场。房地产进入下行通道，单纯投资需求利益空间受到极大压缩，短期内增值性能很差，很多投资者纷纷止步，不再买入。 其次，兼顾型需求萎缩。在房价上涨周期中，商品房是具有高投资价值的生活用品，购买一套高品质的住宅，即可使家庭财产增值，又能改善居住品质，这是很多兼顾型消费者的心理。一旦商品房失去增值性，这类需求也会萎缩。 大浪淘沙之后，单纯的改善型需求和基础型需求浮出水面，挺立于市场。理论上说价格下降将会促使需求上升，从长远上来看，降价趋势势必带动刚性需求的释放，这一作用将会在效应滞后期之后逐渐显现。 需求弹性较弱的消费者会继续实施买房计划，但买什么样的产品也会受到经济形势的影响。由于对经济形势的预期趋于保守，未来收入可能增幅放缓甚至下降，消费者会主动削减购房预算，降低或者放弃部分产品的属性。消费者对产品性能取舍的变化，意味着对产品重新进行定位的可能，也蕴含着营销的机遇。 决定了购买什么样的产品，消费者还要对购买时机进行选择，这主要取决于消费者对市场走势的判断。在价格飞升的年代，完全是卖方的节奏在主导，被涨价风潮裹挟的消费者没有更多可迟疑的时间。而现在房地产进入调整期，消费者重获对时机的选择权，什么时候价格达到了自己的心理价位，消费者才会痛痛快快地掏钱买房。 一线城市刚性需求不容忽视 零点结合针对10城市居民进行的调查数据，通过对客户需求刚性、购买时机、产品偏好三方面对当前的购房心态进行分析，发现在购房的心态上消费者呈现出显著的特征和趋势。 宏观层面经济环境的“遇冷”让消费者购房更为谨慎，同时楼市在自身发展规律影响下进入调整期，因而近年来房价涨幅越快的城市调整效应越明显 。面对风波，还是有38%的消费者会按原计划购房，其中一线城市（北京、上海、广州）这一比例为35%，而二线城市为45%。 值得注意的是，有3.68%的消费者“本来没有购房计划，现在计划未来一年内购房”，根据前文所述，价格回归理性将会释放刚性需求，相信这一数据只是冰山一角，随着房价持续走低，会有更多的消费者提前把“买房”提上日程。 具体来看，无论一线还是二线城市都存在着刚性很强的住宅需求，但是在心态上却有显著的不同。 在一线城市，刚性需求、高端产品打消观望情绪。年轻人的婚房仍然是不可忽视的需求，此外家庭结构的变化也是很重要的购房原因。多数坚持买房者原因之一是接父母同住，所谓“子欲养而亲不待”，与等待降价相比，尽早享受天伦之乐才是正理。其次是需要给子女提供成长的条件。子女长大后需要独立的空间，而且会越来越多地接触社区周边的环境，为孩子的身心成长提供一个健康的空间是很紧迫的需求，入住“高档社区”不仅环境宜人，居民的素质也相对比较高，软环境更加文明、安全。 尽管受地产走势影响，调整氛围强烈，但高端产品、“优质地产”的抗跌性消减了部分观望情绪。核心城市的核心资源孕育出的高端住宅产品，具有“一软一硬”的双重优势。“软”即生活方式的符号性，高端住宅意味着精致的生活品质，意味着居住群体的精英特性，也保证了产品的高附加值；“硬”则是资源本身，无论是山河湖海等自然景观，还是城市发展规划中心，不可复制的稀缺资源始终是城市高端房产的价值基石。 二线城市需求更多样 二线城市消费者倾向于认为房价的起点并不高，没有太多的“泡沫”可挤压，例如西安有消费者表示“西安的房价在全国已经算是低的，前段时间各个楼盘都在降价，应该差不多了。”在二线城市，甚至有很多消费者强调产品的保值作用而不是价格优势，如成都的消费者并不希望自己看中的楼盘降价，而是认为“这个楼盘的特色和优势，就应该值这个钱，不会大幅度地下降。” 其实，二线城市消费者对市场的乐观来自市场的实际表现，而相对坚挺的市场表现背后自有其原因。首先，二线城市地价水平较低，开发商的资金链断裂的风险较小；其次，保障性住房建设起步较晚，对商品房价格的抑制作用还未显现；加之城市化进程比一线城市更加明显，城市人口增加，土地扩张，因此价格更倾向于由长期的供需关系来决定，目前降价的幅度也明显比一线城市来得更缓和一些。 受到对市场相对乐观的预期的影响，二线城市的需求也更为多元化，除了存在刚性需求以外，改善性需求也很显著。 二线城市的商业地产发展起步较晚，很多居民通过福利分配及内部认购等方式获得住宅，随着城市的建设进程，现在居住的区域逐渐变得嘈杂、拥堵、人文环境恶化，因而希望改善居住环境。另一方面，近年来商业地产的快速发展，树立了高品质住宅的典范。对比之下，现有住房逐渐老旧，物业管理水平下降，绿化跟新小区相比远远落伍，因而消费者改善住宅品质的需求也很突出。 “削减费用”也是消费者在特殊经济形势下的选择之一，有19%的消费者在当前经济形势下选择削减购房费用，选择削减费用的比例集中在30%以内，其中以选择削减10%～20%的比例最多，占到半数。 消费者削减购房预算的幅度超过了对预期降价的幅度，说明除了对降价的期望导致消费者削减预算以外，还可能是消费者打算收缩开支、降低购房标准。 “地理位置”是消费者首先会放弃或降低的方面，其次是“房屋面积”和“交通便利性”。繁华市区、成熟地段固然受青睐，但日益发达的城市交通、以及家用车的普及在一定程度上弥补了地理位置的不足，使得消费者对于不同的地域接受性更强，“交通便利性”也成为必要性相对较弱的要素。 但同时需要注意的是，“外部环境”和“社区配套设施”是消费者很难舍弃的两个要素。在规模较大的城市，“地理位置”的方便性与高品质的“外部环境”往往不可兼得，而消费者显然更在乎的是“环境”，那么住宅郊区化也就成为趋势了。由此可见，类似城市周边的“卫星城区”加上比较完善的“配套设施”，将是符合消费者需求的产品特性之一。 在受到影响的消费者中，58.82%选择推迟购房时间。“买涨不买跌”的心态仍然左右着消费行为。购房时机取决于价格什么时候“降到位”，对于意向楼盘的降价期望集中在三成以内，其中期望降价一成的消费者占到39%，期望降价二成的消费者占32%。可见消费者并没有盲目地“趁火打劫”，而是希望房价的“理性回归”，而房价的“理性回归”也将成为刚性需求释放的必要条件之一。 |
广州金融危机下消费者还买不买房
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