各地新政纷纷出台
9月底，"新国5条"的出台拉开了新一波楼市调控的序幕，"十一"国庆长假期间，各地也纷纷出台了相关调控政策或要求进一步落实国务院文件精神的调控政策。例如浙江省出台《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管；深圳市出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定拥有深圳市户籍的居民家庭限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房；厦门市出台《关于落实同一购房家庭限定新购买一套商品住房的通知》，即日起到今年年底将采取临时性限购措施，规定每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；广州市国土房管局也于10月1日对当地在售楼盘进行了检查，要求各开发商在购房须知上对新一轮房地产调控政策有所体现，而根据媒体报道，广州的调控细则也将于近日出台。
而在所有的地方新政中，被市场寄予厚望的上海地方细则无疑最受关注，10月7日晚间，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（简称《意见》），意见共十二条。分别从限购、信贷、税收、土地供应、预售以及保障性住房等方面，对房地产市场进行了全方位的调控。
此次出台的上海地方细则中，"限购令"无疑是一大亮点，《意见》规定，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。10月8日，上海市房管部门迅速出台了相关解释性文件，根据《上海执行本市及外省市家庭在本市限购住房的通知》（简称《通知》），开发商、中介不能出售二套以上商品住房给同一居民家庭，否则将被暂停网上销售，并被计入信用档案。
《通知》规定，自10月7日起，购房人在签订购房合同时（包括预售合同、出售合同、买卖合同，以合同网上备案日期为准），应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》。《申报表》应作为购房合同附件。购房人提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应的法律责任。此外，《通知》还明确，房地产登记机构应加强审核，在受理商品住房预告登记、转移登记时，应当核验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合规定的，不予受理。
商业贷款方面，《意见》明确，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
在公积金贷款方面，《意见》要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
在税收方面，《意见》要求，财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
土地供应方面，《意见》明确将增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
《意见》还提高了商品住房预售门槛，要求对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要完成至主体结构封顶并通过验收后，房地产开发企业才可申请商品住房预售许可。《意见》同时还要求进一步加强房地产交易秩序监管，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米，项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。同时，要求有关部门严肃查处房地产企业和经纪机构虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订"阴阳合同"等违法违规行为。
业内人士大多认为，此次上海细则中保障性住房建设目标超出预期，《意见》明确，要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标准，年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作，积极推进公共租赁住房工作，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。此外，为了增加普通商品住房供应，此次《意见》还将被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。
"金九"成色十足"银十"前途未卜
"二次调控"的到来，自然与近期楼市的回暖密切相关。8月份以来，全国各地的成交量开始回升，而到了9月份更是出现明显放量。以上海为例，据永庆房屋研展部统计，9月上海一手房成交量接近10万套，环比8月上升50%左右，比4月8469套成交量还高出近两成，创下今年以来成交量的新高。二手房市场方面，来自汉宇地产全市门店的数据显示，9月份二手房市场在8月份楼市整体回暖的基础上加速上扬，门店客户来电/来店量和带看量再次出现环比显著增长，其中客户来店量环比8月份增长30%，带看量环比8月份增长20%。汉宇地产交易管理部的数据显示，公司8月二手买卖成交环比增长44.16%，按照公司与全市固定的市场占有率比例计算，预计上海8月份二手房买卖成交将达到16000-18000套的水平，预计环比增长幅度将达到36-44%。同时，市场买卖双方状态出现了根本性转变。9月份购房者的决策时间大大缩短，从看房到签约时间从8月份的10天之内缩短为5天之内，二手房市场议价空间几乎绝迹。而房东惜售、跳价反弹的现象又开始充斥着市场，购房者又逐渐从理性购房状态过渡到非理性购房状态。
不过，"二次调控"的到来给火热的上海楼市浇上了一盆冷水，虽然由于"金九"成交火爆的惯性以及假日期间所积压的交易，节后首日沪上一手房成交量出现井喷。根据网上房地产的数据，截至10月8日17时30分，上海当日一手房签约套数达到1252套。不过黄金周期间上海楼市的表现却已给"银十"蒙上了一层阴霾。
以上海秋季房展会为例，单从此次房展会的参展商数量及参展面积来看，此次房展会规模与去年相当，但相比今年的春季房展会，则明显扩大，共有超过220家参展商，参展面积也超过了35000平米，包括万科、绿地、保利、华侨城、长甲等都精心策划了大面积展位，展示的项目包括各自长三角的所有楼盘。而且从现场开发商的报价来看，普遍有上升趋势，特别是近期一些热销的楼盘，报价基本高于成交价格10-15%。根据主办方的统计数据显示，4天的房展会接待了14万名观展者，该数据比去年同期还要高出1万人。但是，表面的人气旺盛却难掩市民观望情绪的升温，虽然主办方此次没有公布现场签约率和意向成交金额，但据部分参展商透露，成交情况并不理想。
记者从房产中介处了解到的情况也基本相同，21世纪不动产上海锐丰闵行体育公园分行经理彭富国告诉记者，"十一"长假闵行七宝板块并没有出现传统意义上"银十"行情，与此相反，看房的人比平时周末减少约1成、成交量也下降2成左右。"不少客户对调控政策已有担忧，只看不买的现象比较突出。"彭富国表示。
汉宇地产表示，政府的调控决心将影响市场预期，这势必会让多数观望的购房者再次放慢脚步。此次房展会大量的参观客户最终能否转化为准客户还不得而知，不过调控之下楼市恐将进入又一波的观望潮。"银十"是今年最后的时机，不少开发商从4月的新政后便一直蛰伏等待上市，面临着持续增加的资金压力，自然不愿再等到明年，年底前或许会有一波小幅降价潮。不过，也有不少研究机构表示，未来房地产市场的走势可能出现反复。国金证券表示，预计短期市场交易量将下滑，但价格的调控目标并不一定在本次政策出台后即能达到。例如北京从4月份以来也执行了限制三套房贷和外地人购房政策，但是近期北京房价反弹现象也十分明显，究其原因，购房者和开发商的预期没有得到改变。目前虽然出台了调控措施，但未来如果不能在一定时期内从严执行，则短期被抑制的需求仍有可能出现爆发的情况，房价也容易出现反复。
房产税出台或仍需斟酌
在此次上海出台的地方细则中，并未如市场预期的那样出台有关房产税的规定，而只是表示将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。但易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在个人微博中透露，上海、深圳房产税获批，房产税税率可能是0.3%-0.4%。业内人士表示，房产税作为一种特殊的税种在开征前要经过较多的论证和准备阶段，预计将会有专门的文件和政策来落实，因此虽然上海细则中未提及房产税的具体进程，但也不能排除房产税于年内出台的可能性。不过，业内人士同时指出，在当前房价调控屡屡未能有实质性奏效的背景下，房产税被视为最后的杀手锏，但房产税是否真能立竿见影地将房价调控下来呢？可能仍存在着很大的不确定性。
浙商证券在报告中指出，首先，房产税作为一项普通税收，基本职能是调控收入分配，在衍生职能上才涉及商品房供求的调控，调控房价并非是房产税的优势所在。其次，在当前的市场环境中，房产税出台的目的是让拥有多套房的购房者将多余房子抛出还是让没有买房的人形成"房子买得起未必养得起"理念呢？最后，房产税本身就是一个体系，涉及征收对象、范围、免征额度、免征方式（按套还是按面积）、税率、税率方式（累进还是非累进）、评估价格等参数，如果参数设置不成功，不仅不能发挥调控房价的作用，反而会对房地产行业乃至国民经济造成负面影响，例如在不适当的税率下，有房者的"抛房"效应未现，而城市中低收入者却可能面临"破产"的窘境。因此，浙商证券认为，当前被"政治化"了的房产税正在承受着"不可承受之重"，在被迫孤注一掷的房价调控中，房产税的出台应该理性和科学的，以求效果的切实发挥。中信证券也表示，一旦房产税落地，只要其税率、税基等不超过市场预期，政策见底的预期就会升温，因此对于政府来说，与其推出一个窄税基、高税率的房产税，还不如保持舆论冲击对开发企业更有压力。
长期制度建设更为关键
虽然随着"二次调控"的出炉，楼市反弹的势头可能将受到一定的限制，但值得关注的是，近期出台的各地政策中，非市场化手段出现的频率越来越高，上海、深圳、厦门等地近日均出台了限购令，而且还采取了"一刀切"方式来抑制需求。业内人士表示，这些措施表明了政府对于调控房价的决心，但从另一角度来看，也显示出短期内，政府已经很难通过市场化手段改变房价上涨的趋势。如果政府不能利用如今需求被抑制的时期加快建设能够改变房地产供求关系的长期制度，那么房地产调控很可能陷入调而不控的怪圈，这对于楼市长期的发展并不是好事。
值得高兴的是，保障性住房建设已经得到了政府的高度重视，李克强副总理在8月13日、8月21日和9月17日三次就保障性住房问题发表了讲话，而各地出台的地方调控细则中也将抓紧建设保障性住房市场列为重中之重。不过，也需要看到，我国保障性住房目前仅占房地产新开工面积的6%-7%，仅能覆盖6%的城镇家庭，供应量不到住宅市场的十分之一，远不能满足低收入家庭对住房的刚性需求。而且，目前的保障性住房的结构也需要一定的调整。业内人士表示，在当前政府"一刀切"式以"压制需求"为导向的调控政策下，相比起原本就无法通过市场来满足住房需求的弱势群体而言，正常的普通商品房需求者的需求更大。与此同时，鉴于当前保障房的规模和覆盖范围，市场正常的购房者是被排除之外的，这意味着即使未来保障性住房供应量增加，当前受到政策压制的普通商品房购房者也很难得到政府的帮助，供给与需求之间的错位可能导致结构性矛盾进一步的加大。因此未来政府需要进一步优化保障性住房的供应结构，调整各类保障房的占比。
业内人士认为，相比起经济适用房和限价房，公共租赁房由于不涉及户籍，分配也相对公平，在建设和推向市场过程中最为简单易行，而且相比经济适用房和限价房的一次性大笔支出，公租房是只需一次性投入较少资金就能解决自住问题的最直接的手段。而继今年6月份住建部等七部委发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》之后，财政部和国税总局又于9月底出台了针对公租房的税收优惠政策，可见中央对于公租房的重视。业内人士表示，未来加快公租房的建设，加大其在保障性住房市场中的占比，应该是缓解当前自住需求压力的重要途径。
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房产新政"沪12条"详解
日前，市政府新闻办以及上海市房管局、市建交委、市规土局、市财政局、市税务局、市银监局、市公积金管理中心、中国人民银行上海总部等八大部门联合举行专题新闻通气会，上海市房管局局长刘海生针对此次出台的"沪十二条"，逐条做了详细解读。
名下有房产，公积金没动过也难贷。
细则1解读：第一条规定主要针对区县政府和政府各部门，强调房地产调控、特别是保障性住房建设，政府的推动特别重要。在市委、市政府领导下，上海大力推动保障性住房建设，去年全市开工量超过1200万平方米，今年计划开工量依然不少于1200万平方米，占到全市新建住房开工量的60%左右，没有各级政府超常规的积极推动，不可能完成这么多开工量，其中包括行政审批、动拆迁等方面工作。
细则2解读：这一条是针对银行贷款方面的政策。国务院10号文后，陆续出台了一些银行贷款政策，"929"文件又对此作了一些调整，其中增加了"禁止消费性贷款购买住房"，防止购房者以其他名义贷款去买房，上海要坚决按照这一要求进行监管。
另外，上海结合了10号文精神，也明确了非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的条件---提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
细则3解读：公积金贷款政策主要体现在两个方面，一是继续鼓励、支持对公积金缴存者购买小户型住房，第二是强调自住房、首套房、经适房维持原优惠政策，同时积极引导合理使用公积金贷款。"这也体现了住房公积金对抑制非合理住房需求的引导。此次调控细则中，暂停非改善型二套房的公积金贷款，并停止第三套及以上住房公积金贷款。
关键点："限购令"暂无放宽期限
"夫妻及未成年子女"即算一户，如果成年子女买房算两户家庭。
细则4解读：作为一项行政措施，文件中也明确规定此次限购措施为"暂定"，但至于何时放宽或者取消，目前并没有确定，还要看是否具备相应的条件。这次我们明确，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套，这是一种行政手段，买家不贷款也要予以限制，该措施主要是针对投资、投机性购房，旨在打击他们购买多套房、多层房。
而文件当中的限购起始日期（即10月7日），是以网上签订合同的日期为准。
关键点：上海具备开征房产税基础条件
上海已成立房屋状况信息中心，为试点征收房产税积极做准备。
细则5解读：国务院10号文就已提出，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。而9月29日的文件中，这一提法更为明确，即"完善房地产税收政策，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国"。
关键点：土地增值税预征率调高引导定价
房企可能将增值税成本转给购房者。
细则6解读：这次对土地增值税预征比例的调整幅度比较大，其目的在于引导房地产开发企业合理定价，不希望房价定得太高。过去几年，全国各地基本上按照1%来征收。今年5月份，国家税务总局对预征率作了调整，上海调整为2%。而此次调控细则中，则分为不同区域，由2%调整为最高可达到5%。
同时，还重申了"重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查"。这主要是为了防止房产开发企业有意识规避结算，拖延结算。
关键点：动迁房满3年即可上市交易
动迁房提前上市增加小套型供应量。
细则7解读：从这几年的实际情况来看，由于动迁家庭的居住面积大大提高，特别是外环线周边地区的动迁安置房，不少动迁家庭都有两三套房子，导致有一些空置房。而受到5年后才能上市交易的限制，这批房源有一定的沉淀。因此，此次文件规定，将动迁安置房上市交易的期限由满5年减少为满3年，可以向市场增加中小户型普通商品住房的房源。这批房源的提前上市交易，一定会影响周边地区的房价。
关键点：商品房主体结构封顶才能申请预售
商品房延迟上市对供应量影响不大。
细则8解读：这一条是提高商品住房的预售标准。2000年，上海曾对商品住房预售标准进行了调整，规定申请预售的标准为：多层建筑要结构封顶；高层建筑的主体建筑结构要完成2/3以上。此次再次提高预售标准，主要是为了保障购房者的权益，加强对商品住房的质量监管。
此次提高预售标准后，预计上市供应时间将延迟两三个月左右，不会对房地产供应量产生大的影响。
关键点：保障房5年内新增100万套
增加租赁型经适房供应，便宜租给"夹心层"。
细则9解读："十二五"期间，廉租房将继续扩大覆盖面，逐步放宽标准，对符合条件的"应保尽保"，同时积极筹措房源，增加实物配租的比例。经适房申购年内将在中心城区、有条件的郊区全面推开。公租房供应也将加大力度，一方面尽快出台相关配套文件，另一方面加快筹措房源。此外，将进一步加快旧区改造，到今年年底，本市二级旧里以下房屋还将有700万平方米以上。
细则10解读：大型居住社区土地储备工作方面，上海目前已经选址确定了23块土地，面积105平方公里，近期已启动13块土地，面积55平方公里，其中用于住宅建设的有20平方公里，可建住宅4000万平方米。这些土地储备主要用于保障性住房建设，除了为今年保障房建设储备土地，更多为"十二五"实现目标作前期工作。
细则11解读：这一条是关于商品住房的供应加强销售方案的审核。此前房管局已进行了重申，而预售规模不得低于3万平方米的限制，主要是针对房产商通过小规模销售哄抬房价。此次政策与原先政策不同的地方是，过去的这一限制仅仅是在预售许可的环节，此次政策调整将关口前移至申领规划、施工许可证时。
关键点：打击捂盘惜售哄抬房价"执行力"强
调控需媒体支持，媒体报道了马上派人去查。
细则12解读：为了确保保障性住房工作的全面展开，也为了保障差别化税收政策能真正落实，同时也要对房产税改革作出准备，我们在政策方面要做一些前期的基础性工作。目前，上海市政府已经批准建立上海市房屋状况信息中心，通过掌握房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。
房地产交易方面也要加强监管，维护购房者的合法权益，保证调控措施能够落实到位。对政策执行中的"执行力"问题，刘海生透露，市房管局将强化监督管理，坚决将国家相关政策落实到底。在调控中，也需要媒体的支持，"媒体当天报道的，我们第二天会派人去查，绝不姑息。"
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