住房公积金对房地产市场的调控作用吴振宇常州市住房公积金管理中心

     住房公积金对房地产市场的调控作用吴振宇常州市住房公积金管理中心

     住房公积金有两大功能，住房保障和住房金融。在住房金融领域，人们过多强调的是住房公积金个贷发放对房地产市场的促进作用，其实这是不全面的。住房公积金在住房金融领域，由于其制度设计存在的内在要求，客观上起到了对当地房地产市场的调控作用，下面做一简要分析。

一、住房公积金制度设计上存在的内在平衡机制

     根据《住房公积金管理条例》及相关政策法规，住房公积金的投资只能用于职工个人购建房贷款、国债购买及银行存储。三者当中，职工个人购建房贷款是最主要的投资方式，也是最好的赢利方式。换句话说，住房公积金除了主要用于职工个人购建房贷款外，基本上没有其他更好的投资方式。由于住房公积金实行的是低存低贷政策，职工个人在购建住房时，一般会优先选择低于银行

     利率的住房公积金。当一个城市房地产过热时，住房公积金贷款就会出现强劲需求。当住房公积金个贷率达到或超过 90%（也有城市 85%）时，住房公积金的资金链就会绷得很紧，为避免资金链断裂威胁到资金安全，住房公积金就会自动采取信贷紧缩政策，压缩住房信贷需求，从而对过热的房地产市场形成反向抑制作用。

     同样，当一个城市房地产市场过于冷清时，最先感应到的也是住房公积金。过冷的房地产成交量直接导致住房信贷市场的急剧萎缩，造成大量住房公积金资金积压，由于住房公积金的用途主要是个人住房信贷的发放，为减少资金积压，提高住房公积金增值收益率，住房公积金就需要采取系列优惠政策，增加职工对住房信贷的需求，从而刺激和带动房地产市场的发展。住房公积金 “逢热减，逢冷增 ”的内在制衡特性，客观上对房地产市场的发展起到了平衡调外委服务到位的保证。其内容不仅要包括对于服务项目、服务标准，还应包括服务检查标准、保障体系确定等项内容，以保证服务承诺的落实。除此以外，对于外委公司自身的管理制度和物业服务企业运行的管理制度相互之间的互补性、管控性，也应成为考核指标的重要内容。

（四）信息反馈系统要健全、管理监控系统要透明为了使各项政策、服务标准落到实处，需要建立信息反馈系统、管理监控系统，而且要求系统健全、透明管理。同时，对于外围服务的考核评价不能停留在定性分析层面，不能仅仅采用简单的优良中差评定体系，管控结果要做到量化，这是实现考核指标的重要内容。

     此外，还应建立管理人员基本素质、培训计划指标体系以及管理服务经费测算的指标体系等。加上住房公积金政策除利率调整由央行决定外，大多数都是由地方根据具体情况制定，对维护局部地区房地产市场的健康发展起着一定作用。

二、住房公积金内在平衡机制调控房地产市场的主要手段

     住房公积金既然具备调控房地产市场的内在机制，就应该利用好这种机制，发挥好住房公积金的杠杆作用，为房地产市场的稳定健康发展做出贡献。住房公积金调控房地产市场的主要手段包括以下几方面。

（一）双向调控手段

     1 .最高贷款额度，是指包括职工个人、共有人及夫妻双方可以申请到的住房公积金最高贷款额度。当房地产市场过热时，可以适当降低住房公积金最高贷款额度，以增加购房成本，抑制购房需求；房地产市场过冷时，可以适当提高住房公积金最高贷款额度，以降低购房成本增加购房需求。
    2. 最长贷款年限，是指职工申请住房公积金贷款所能享受到的最长贷款年限，一般均为 30年，变化不多。特殊情况下，可以启动此项功能，房产市场过热时，通过缩短最长贷款年限，来增加职工月还贷额，适当调控职工购房意愿；房产市场过冷时，通过延长最长贷款年限，减少职工月还贷额，减轻职工购房负担。
    3. 储存额倍数，是指职工申请住房公积金贷款时所能享受到的住房公积金储存余额的倍数。房产市场过热时，可以通过压缩倍数（比如由 20倍到 10倍）以限制贷款总额度，从而降低职工住房消费能力以遏制购房需求；房产市场过冷时，可以通过增加倍数（比如由 10倍到 30倍）以扩大住房公积金贷款总额度，提高职工购房消费能力，增加购房需求。
     4. 首付款比例，是指职工申请住房公积金贷款前所必须支付的购房现金占购房总房价的一定比例。房产市场过热时，可以提高首付款比例（比如从 20%提高到 30%甚至 40%），从而提高职工现金支付难度来遏制购房需求；房产市场过冷时，可以降低首付款比例，从而降低职工现金支付住房公积金难度来刺激购房需求。
     5. 特殊房贷政策，指的是购买经济适用房、二手房、连排别墅、面积超大型商品房等特殊房屋所采取的区别于一般商品房的政策。具体来说，房产市场过热时，对二手房、面积超大型商品房采取住房公积金贷款限制政策，提高贷款门槛；房产市场过冷时，加大对经济适用房的住房公积金贷款政策扶持，适当放开对别墅贷款的政策限制。
     6. 公积金提取政策。房产市场过热时，职工在申请住房贷款（含商业贷款）时限制住房公积金提取，减少对职工购建房提取使用现金的支持；房产市场过冷时，职工在申请住房贷款（含商业贷款）时放宽住房公积金提取，加强对职工购建房提取使用现金的支持。

（二）刺激调控手段

     1. 异地贷款业务。当房地产市场过冷时，可以开通住房公积金异地贷款业务，鼓励在外地缴
存住房公积金的职工到本地申请住房公积金贷款；也可以是本地缴存住房公积金到异地申请住房公积金贷款。这需要两个城市之间的合作，但作为刺激房地产市场发展的有效措施，可以在房产市场冷清时逐步推出。
     2 .逐月提取还贷。利用职工每个月缴存的住房公积金来冲还每个月的住房公积金贷款还贷额。对职工个人来说，逐月提取还贷的好处就是大大提高了职工购建房贷款的还贷能力，从而提
高了职工住房消费的支付能力，对刺激房地产市场发展的作用显而易见。以常州为例，70%以上的职工家庭可以利用每月缴存的住房公积金冲还一半以上的贷款，对减轻职工家庭负担提高职工住房消费能力起到了切实作用。

（三）抑制调控手段

     1 .期房项目贷款轮候。当房地产市场过热时，基于对房地产市场泡沫的预期和对资金安全的考虑，要求开发商期房项目达到一定进度才发放住房公积金个人购房贷款，从而从资金链上对开发商形成制衡，起到一定的抑制作用。
     2. 职工购房贷款轮候。当房地产市场过热导致住房公积金贷款供不应求时，要求职工按照申请住房公积金贷款的顺序排队轮候公积金贷款，从而对购建住房贷款需求起到一定的延后作用，抑制过热的住房消费需求。

三、进一步发挥住房公积金对房地产市场的调控功能

     以上所列种种调控手段，都是由住房公积金内在平衡机制所决定的，但是，这种平衡机制所起到的作用，往往都是围绕资金安全而自发产生的，缺少主观能动性和系统性。为此，我们可以整合利用这些调控功能，按房产市场冷热程度设置三级预案，并将住房公积金个贷率和当期个贷发放率作为启动三级预案的标准，在保持政策相对稳定的同时，促进房地产市场健康稳定发展。这里需要指出的是，之所以把住房公积金个
贷率和当期个贷发放率作为启动三级预案的标准，原因是这两项指标与房地产市场的冷热程度息息相关。住房公积金个贷率相对于当期个贷发放率来说变化幅度较小，反映的是较长时间内的房产市场冷热情况；而当期个贷发放率指的是一年来个贷发放额度与归集额度的比例情况，反映的是当期房地产市场的冷热情况，只有把这两项指标综合起来予以考虑，才可以较好地判断出大形势下房产市场的冷热程度，从而启动调控预案。

     根据以上思路，笔者初步设想的住房公积金调控房产市场的三级预案框架如下。
第一级为红色级，当住房公积金个贷率大于或等于 90%，当期个贷发放率大于或等于 100%时，可以初步判断房地产市场已经过热，可以启动双向调控手段中的抑制手段，包括控制最高贷款额度、储存倍数，提高首付款比例，限制大户型商品房及别墅等住房公积金贷款需求；如形势进一步严峻，住房公积金个贷率大于或等于 95%，当期个贷发放率大于或等于 150%时，即表明当前房地产市场已经进入赤热化状态，可以启用抑制调控手段中的期房项目贷款轮候甚至是职工购房贷款轮候。

     第二级为绿色级，当住房公积金个贷率介于70%至 90%（各地根据当地经济发展情况应有所不同），当期住房公积金个贷发放率介于 50%至100%之间时，可以判断房地产市场基本正常，为防止政策变化过快导致职工群众无所适从，在此期间应尽量保持政策的稳定性，尽量少用或不用调控手段，为职工群众提供相对稳定的政策空间。

     第三级为灰色级，当住房公积金个贷率小于70%（各地根据当地经济发展情况应有所不同）、当期住房公积金个贷发放率小于或等于 60%时，可初步判断房地产市场偏冷，可以启动双向调控手段中的刺激手段，包括提高最高贷款额度、延长贷款年限、扩大储存倍数、降低首付款比例等；当形势进一步恶化，住房公积金个贷率小于60%，当期个贷发放率小于 50%时，即表明房地产市场已进入过冷状态，可借机推出异地贷款业务、逐月提取还贷等刺激措施，同时可适当放开对大户型商品房、别墅等的限制，出台政策提高对经济适用房贷款的支持力度。