新经济周评：房地产有没有市场？

         作为一种制度的市场，有其基本构成要素：平等的交易主体、要素的自由流动、企业的进入自由等。学者认为，如果用这几个标准来衡量，今日的中国楼市尚不完善

        还是在不合理的房价问题上，还是在土地制度问题上，最近又有学者对“房地产市场”的“名分”提出质疑，认为国内当前的所谓房地产市场并不“入流”，不规范的市场，是房价偏离轨道的主要原因。

       作为一种制度的市场，有其基本构成要素：平等的交易主体、要素的自由流动、企业的进入自由等。学者认为，如果用这几个标准来衡量，今日的中国楼市是不合格的。不是说政府卖地、开发商卖房子、消费者买房子，就有了房地产“市场”。在房地产领域，要素不能自由流动，消费者没有最基本的选择自由，对消费者来说，不存在市场。甚至连开发商也没有选择的自由他们不能向农民直接买地建造房子。因此，开发商也不是生活在市场环境中。不论从哪个方面看，房地产行业都没有完善的市场制度。如果非要说有市场，那也至少存在双重垄断：第一是房屋建设用地的垄断特征；第二是房地产开发商垄断城市房屋供应的特征。在这么一个双重垄断格局下，不管是土地与房屋的供需，还是其价格，都必然高度扭曲。所以，房屋价格高，不要怪市场。相反，解决房屋价格高的惟一出路是把房地产领域还给市场。为此，政府在调控房地产市场的时候，需要将更多的精力放在整个市场环境的建设上，一旦做到了这一点，市场机制自然运转起来，必会让房屋价格与人们的支付能力大体相称。

      如果说房地产领域存在市场，从某种意义上说，目前的“小产权房”市场更具备市场的色彩。有学者认为，就好比在计划经济时代，自留地才是真正的市场一样。在这个市场上，买卖双方、农民和市民之间的交易是自愿进行的，这里不存在垄断者，一方不可能把不合理的交易条款强加于另一方。同样，民众自发地成立住宅合作社，集资建房，也代表了一种市场的力量。但是，个人自愿合作建房的努力，目前很难行得通，小产权房也免不了被“割尾巴”。实际上，政府完全可以通过规划和税收把“小产权房”纳入管理的视野。

      一个不可回避的现实是，现在对房地产市场的调控收效尚不明显。如果我们换一个角度看，造成房价越来越高的首要原因，很可能是在市场本身的尚不完善上。土地垄断、压缩供给，与此同时，贷款门槛却很低，房价只会走高，受益的总是强势集团和投机者。一般而言，一个供不应求的市场必会导致投机盛行，这是经济规律所决定的。若要遏制投机，最好的办法就是增加供给。

      专家、学者所说，是耶，非耶，姑妄听之，重要的是，我们正在重视并积极寻找各种有利的解决办法，包括改变我们过去的一些不合时宜的认识和做法。当然，各地的一些积极主动的探索，更是在有力地推动着这方面的改革和调整，在实践中不断地给我们带来新的希望、新的突破。