北京未满5年按原价出售专家教你巧卖二手经济适用房

选择合适的出售方式，合同中要明确买卖方各项款项细节

一男子走在北京一经济适用房小区内，近日，受回购信息影响，经济适用房二手房源放量增长。本报记者 康亚风 摄

政府回购经济适用房思路的披露引起了市民很大关注，有不少人在考虑将经济适用房售出，以规避风险。据链家地产统计，“政策拟回购”公示一月后，回龙观房源放量增三成。中大恒基市场部预测这一政策预期将使目前很多有出售意向的经济适用房业主加快出售速度，短时间使二手经济适用房供应量有15%- 20%上升。而成交价格目前虽保持平稳，但是部分业主已经有降价意向。   

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吴先生就想出售他位于回龙观的经济适用房，面积为80平米，产权证时间为2000年。但是对于如何操作才最合理，吴先生所知甚少。

对此，链家地产市场研发中心一位人士认为，首先，由于经济适用房是一种政策性住房，因此业主需要了解相关政策，比如未满5年的经济适用房，其出售需按原购入价出售；其次，在再上市交易的过程中，业主需要了解二手经济适用房交易的流程以及交易所需交纳的税费；第三，为快速达成交易，业主有必要了解市场行情，包括确定合适的售价、选择由实力雄厚的经纪公司代理出售、把控交易中可能出现的风险等等。

未满5年只能按原价出售

如果经济适用房已购满5年，可以按照市场价出售，同时对购买人群也没有限制；税费方面，除交纳印花税外，还需按成交价的10%缴纳综合地价款。

如果未满5年，只能按照原购房价格出售，而且购买人群也只能是具备经济适用房购买资格的人，税费方面，需缴纳营业税、印花税。以吴先生为例，其所要出售的房产，产权证时间为2000年，已满5年，若市场单价为5000元/平米，总价为40万元，那么需缴纳综合地价款40×10%=4万元。

三种出售方式PK

根据我爱我家房地产经纪公司介绍，出售二手经济适用房有三种渠道：

1.委托中介代理

优势：①房源管理网络系统较完善，大型房产中介机构掌握着丰富的客户信息；②具备专业素质的经纪人，会在第一时间为出售者寻找到合适客户；③品牌中介服务质量较高并且配有相应的后续增值服务；④一般正规中介都具备合法的房屋买卖合同，能够保障买卖双方的安全性。

劣势：①需要支付一定的服务佣金费用；②个别小中介存在操作不规范等现象，易有风险发生。

风险系数：较低

2.寻求熟人帮忙

优势：①房源信息较安全，对买房者来说可信度极高；②交易安全性能够有所保障；③无需额外费用。

劣势：①托熟人找买房者，在时间速度上会很慢；②容易拖欠人情。

风险系数：一般

3.通过网络搜索

优势：①求购信息量较大；②上网找买房者的速度较快；③匹配度相对较高。

劣势：①网络虚虚实实，假信息较多；②无从查找信息的真正来源，安全性无保障。

风险系数：中等

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经济适用房净租金回报率偏低

由于经济适用房位置一般较偏，所以租金一般不高，如果购买吴先生出售的房产用来出租，买入时是商业贷款购买，首付30%，即40×30%=12万元，贷款28万元，期限20年，平均每年的利息为0.97万元；每年空置期为一个月，月租金为1200元，年租金收益：1200×11=13200元；净租金回报率为：（年租金—年利息）/首付款：即（1.32—0.97）/12=2.9%.相比目前京城平均5%左右的租金回报率，显然，经济适用房的回报率是比较低的。

如果投资不是为了租金回报，而是低买高卖，由于需要缴纳10%的综合地价款，其收益也大受影响。