去年全国招标拍卖挂牌出让土地收入超9000亿

国土资源部部长徐绍史昨日在全国国土资源管理工作会议上介绍说，２００７年全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过９０００亿元。他表示，随着全球经济一体化进程加快，我国土地利用和管理正由注重资源、资产属性向资源、资产、资本属性“三位一体”转变，土地与信贷、证券的关系越来越密切。

据介绍，２００７年，全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过９０００亿元，占出让总收入的８０％，比２００３年提高了２３个百分点。徐绍史说，加强和改善土地调控，要注重发挥经济手段的作用，继续推行土地招标拍卖挂牌出让制度，全面落实工业用地最低价标准，适时调整修订土地等别。严格落实国有土地使用权收支管理规定。积极探索并推进国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施以及各类社会事业用地有偿使用。加强土地税费和地价研究。

徐绍史说，随着国际资本流动性过剩，大量热钱涌入我国，利用房地产、股市等“圈地”“圈钱”等投机问题开始显现，不但对金融安全带来隐患，也对地产的资本属性研究提出了新课题。

他强调，维护经济社会平稳健康发展，提高宏观调控水平，要求加强区域统筹，优化国土开发格局，进一步加强和改善土地调控，当前尤其要针对“防过热、防通胀”要求，加强与财政政策、货币政策的协调，增强针对性和有效性。今年各地政府已经换届，新的发展思路和发展规划将陆续提出，必然导致新一轮对资源的高需求，因此必须注意“换届效应”对国土资源管理工作带来的影响。而一些地方正在酝酿和推进的许多重大改革，如上海浦东、天津滨海新区等综合改革配套试验区，成都、重庆城乡统筹试点，武汉城市群、长株潭城市群建设资源节约型、环境友好型社会试点，为资源政策改革创新提出了新的挑战和机遇。

据介绍，２００８年我国加强和改善土地调控，管住总量，严控增量，优化结构。抓紧修改完善《全国土地利用总体规划纲要（２００６－２０２０年）》。严格落实土地用途管制制度，严格执行土地利用总体规划和年度计划，严格审查规划修改，严格新增建设用地审批。坚决控制高耗能、高排放和产能过剩行业用地，从严控制工业用地。保障民生用地供应，落实好廉租房、经济适用房和限价房、９０平方米以下中小套型普通商品住房用地不得低于住宅用地供应总量７０％的规定。

去年四季度70城市房价涨幅有增无减

都说去年四季度楼市受“第二套房房贷政策”直接影响而“拐”入调整期，但与房价快速增长的三季度相比，各大城市四季度的房价涨幅有增无减。昨天，国家发改委和国家统计局发布最新数据显示，2007年四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比三季度又高出2个百分点。

其中，四季度新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比三季度高2.4个百分点；二手住房销售价格同比上涨9.8%，涨幅比三季度高2.2个百分点；非住宅商品房销售价格同比上涨6.8%，涨幅比三季度高0.4个百分点。

此外，四季度房屋租赁价格同比上涨3.1%，涨幅比三季度高0.1个百分点。其中，住宅、办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房的租赁价格分别上涨3.8%、2.6%、2.6%和3.3%。物业服务价格也同比上涨0.4%，涨幅比三季度高0.1个百分点。

唯有土地交易价格涨幅环比下降，四季度同比上涨10.7%，涨幅比三季度低4.3个百分点。其中，居住用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地的交易价格分别上涨12.2%、5.8%和8.9%。

前不久，国家统计局曾公布，2007年全年70个大中城市房屋销售价格同比2006年上涨7.6%，涨幅提高2.1个百分点。而在业内人士看来，这一房价数据主要是取各月涨幅的平均数而已，并未完全体现去年城市房价的真实攀升情况。

事实上，去年1-12月，70个大中城市房屋销售价格的同比涨幅分别为5.6%、5.3%、5.9%、5.3%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%、10.5%。可见，去年房价涨幅基本呈现逐月放大的局面，并在受房贷新政影响、楼市交投萎靡的年尾仍创出两位数的涨幅新高。由此市场认为今年进一步落实调控、稳定房价的任务依然艰巨。

深圳炒房团半年亏了25% 房价下降50%方可投资

邹建民认识的一位投资者，向银行借了200万元买房，而房子现在只值150万元，“已经是负资产了。”

跟眼下的天气一样，阴冷是原本温暖甚至火热的深圳楼市目前的主题。

深圳本土最大的中介世华地产市场研究中心最新发布的一份分析报告指出，2007年12月，深圳二手住宅市场依旧低迷，成交量、成交均价继续下滑，迎来了下半年的最低点。根据该市国土部门的统计，去年12月全市共成交二手住宅3966套，环比下降12.1%，成交面积36.59万平方米，环比下降10.3%。

此情此景，令有“深圳民间投资炒楼鼻祖”之称的邹建民亦感担忧。“大家还在为‘拐点’争论，现在应该讨论大概会跌多少，跌到什么时候才能止住。”近日接受《第一财经日报》采访时，邹建民说。

“这个市场太危险”

“上帝叫你死亡，必先让你疯狂。”即使在邹建民看来，2007年上半年的深圳楼市也已经是“疯掉了”。

讲起那个时候的楼市，邹建民“心有余悸”，“市场上到处都是挥着钞票要买楼的人，买者当中十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。”

用邹建民的话来说，当时自住型的客户是“恐慌性”买入，投资型的客户是“疯狂性”买入，整个市场已经“失去理性”了。

世华地产的交易统计数据显示，上半年深圳房地产市场火爆的时候投资性购房比例约占总成交(行情 论坛)量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。

“这种行情之下，肯定很危险。我告诉自己只卖出，不买进，坚决不买入。”邹建民异常坚定当时自己的判断，他说按照市场的购买力估计，在他投资最为集中、也是当时投资气氛最为浓厚的南山片区，“每一套房子的价格都有虚高(成分)。”

他列举了南山区的“滨海之窗”和“南山玫瑰园”为例。前者在2004年的时候，5000元/平方米往外卖，一套只赚个2万～3万元，“都卖不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2万～2.3万/平方米，好多人都还不愿意卖。”后者更加离谱，最先6000元/平方米的楼盘，最后竟然炒到3万元/平方米。

“这个市场太危险。”邹建民一言以蔽之。

而下半年热潮退去之后，真实的市场显现出来了。在上述两项统计当中，投资性购买一下子下降到了只占成交比例的10%左右。

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“炒房炒成房东”

2007年下半年，形势果然验证了邹建民的判断，楼市急转直下。整个“十一”黄金周七天之内，曾经威力无穷的深圳房地产市场竟然只有82套的成交量。

深圳中原地产的月度交易数据显示，去年6月开始，各月新房成交量就逐月下降。住房销售面积也是逐月下降，从6月份的56万平方米，下降到了12月份的17万平方米。

二手房成交量的下滑更是厉害。世华地产在2007年8～10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%；成交套数的环比降幅分别为24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。

“大部分人被套得很惨。”邹建民介绍，成交量的下滑，使得许多资金不很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。这真应验了那句玩笑话，“炒房炒成了房东”。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。

回头来看，在刚刚过去的2007年，央行六次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。

邹建民告诉记者，现实可能比数字上体现的还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。

“我们来看投资收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”邹建民举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。

“现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在邹建民看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子那才是合理的投资价位。”

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“拐点”到来？

邹建民认识的一位投资者，向银行借了200万元买房，而房子现在只值150万元，“已经是负资产了。”据他介绍，有一些投资客专门从其他地方赶来深圳，“买了两套豪宅，按照现在的市价，基本上首期款是亏完了。”

“特别是6、7月份，最疯狂的时候，很多中介业务员忍不住，自己也进去了。”据邹建民称，他接触的很多业务员最后都参与“炒楼”，接着就有很多人被套。

楼市急转很快带来更多的问题，比如中介公司关门事件。去年10月底，投资客秋先生和三个朋友凑齐227万元作为首付款，买下了位于深圳八卦岭的整整一层单身公寓，面积825平方米。交钱近一个月后，他们发现资金竟然还没有到达卖家手中。其中的110万元划到了中介长河地产的公司账户上，另外106万元划到了长河地产总经理皮锦洲的个人账户上。随后他们找到长河地产公司，后者承认了这一事实，并且承诺在11月30日之前退还购房款。但到了12月初，长河地产陷入“倒闭风波”，那227万元购房款的问题，“到现在还没有解决。”

除此之外，更广为人知的便是中天置业一夜倒闭总裁蒋飞涉嫌卷款数千万元潜逃事件。随后，创辉租售在上海的多家门店也关门大吉，房产中介业似乎“哀鸿遍野”，王石等业界巨头纷纷加入了所谓“拐点”论争。

“拐点”是否已经到来，短期内还是个见仁见智的问题。近日世华地产发布的《2008年1月买卖双方心态分析》指出，部分短期小型投资客经受了数月的房价下跌后，目前出手意愿非常强烈。分析称，一方面是租金回报率低、不能抵供，另一方面是目前租赁市场涌现大量盘源，连稳定的租赁都无法保障，这刺激了投资客尽快脱手的意愿。

不管如何，深圳楼市不再像以前那样飞速上涨已是不争的事实，而这也堪称一个合理的改变。毕竟，一个理性、健康的市场，无论对投资者还是整个经济运行，都是十分重要的。