广州构建多层次住房结构

随着银行、资本市场对开发商融资渠道的收窄，降价套现通道打开，广州房价拐点正若隐若现。

　　11月28日，广州市政府办公厅召开的广州市构建住房保障体系新闻通报会上，广州市政府新闻发言人欧阳永晟表示，广州在贯彻落实中央27号文等有关政策方面已进入轨道，目前正从多个渠道增加住房供应，平抑房价。

　　“房价拐点”有待观望

　　年关临近，以市场观望情绪之下，急需回笼资金的开发商选择低价入市。

　　最先打开降价局面的是金沙洲板块，万科中粮地产联合开发的金域蓝湾打出“重估江景价值”的广告语，7000多元／平方米的开盘价格远低于业界之前传言的1.3万元／平方米，50多万元即可买一套80多平方米的小三房户型；中海金沙湾项目新一期均价6000多元／平方米，与一期产品几乎持平。此后番禺板块也开始露出降价苗头，广州雅居乐以200多套77－120平方米的中小户型推出市场，均价8500元／平方米，有的户型售价甚至低于此前开发的组团的二手价位。

　　据戴德梁行研究部提供的数据，广州今年三季度全市住宅供需比例比一、二季度有明显变化：一季度供应139.76万平方米，成交210.72万平方米；二季度供应138.88万平方米，成交217.1万平方米；三季度供应194.46万平方米，成交却保持原状215.27万平方米。而中心城区（天河、越秀、荔湾、海珠四区）供需比例变化与此类似。

　　一位业内人士分析，广州房价和成交量的下滑集中体现在近郊楼盘，表明这些区域供应在逐渐缩小，而市中心一些小规模的楼盘因为明年减税的利好也有可能不会急于销售回款，一些大开发商预售账款未结转的多达几十亿，还可以维持两三年的信贷紧缩。

　　该人士认为，房价短期内有回调机会，但目前还是较敏感的阶段，后市反应可从年底的土地出让情况来分析。

　　今年的土地计划出让商品住宅用地4.3平方公里，是去年出让总规模的2.4倍。至今，全市十区已公开出让商品住宅用地39宗、用地面积1.87平方公里，同比去年增长473％，据了解，12月广州住宅用地出让将再现小高潮，其中金沙洲、番禺、花都区有12幅，荔湾、越秀、海珠区有5幅闲置土地。

　　11月23日出让的两幅限价地，其一为外来开发商斩获，其二为刚上市融资的奥园地产（3883.ＨＫ）拿下，地价也并没有追高趋势。

　　“现在说是否房地产市场的拐点还为时尚早”，广州市国土房管局局长谢晓丹认为，两个月的房地产数值判断并不能给房价下定论。

　　官方公布的数据是，2007年1至10月，一手房成交量同比2006年下降了24％。从2007年8月开始，广州以自主型需求为主流的二手住房成交量首次超过一手住房，住房消费更趋理性。

　　保障住房将占供应总量17％

　　保障型住房有可能充当平抑广州房价的重要工具。

　　广州市政府宣布，12月1日，广州市全面铺开低收入住房困难家庭住房状况调查，作为开展住房保障的基础性工作。“十一五”期间，广州规划建设900万平方米、11.43万套的保障型住房，占全社会住房供应总量的17％，是“十五”期间的4倍。目前，2006年和2007年的建设计划进展顺利，其中，2006年开工建设的65.4万平方米、7616套住宅的建设项目已完成了工程总量的90％，今年底将竣工交付使用；2007年已供应政府保障型住房用地0.72平方公里，安排开工建设14个项目，建筑面积194.1万平方米。

　　广州90平方米以下一手房户型的供应比例已从2005年的17％，提高到目前的32％。随着今年年底保障型住房、限价房的集中面市，预计这一比例将达到50％左右。2006年广州在住房保障方面的财政投入超过18亿元，约占当年土地出让净收益的25％。

　　2006年8月至今，广州共公开出让14宗限价房用地，用地面积132.8万平方米，规划建筑面积277.5万平方米。其中，今年出让了5宗，用地面积37.2万平方米，规划建筑面积71.6万平方米。

　　广州力推廉租房和限价房，其稳定房价的作用如何？

　　谢晓丹强调，限价地出让，有效抑制了房价和收缩了开发商的利润空间。他同时指出，限价房是保障房中的高端产品，对限价房销售对象并没有限制收入。

　　由于限价房规定5年内不能出租和出售，谢晓丹强调这是宏观调控长期运用的工具，其供应量可随着房地产市场的冷暖进行调节。

　　限价房首个项目保利地产位于金沙洲的西子湾项目已具备预售条件，该项目有1600套80100平方米的商品房供应，“争取在年底之前推出来”，谢晓丹说。