江苏四记重拳严打开发商囤地　首付囤积行不通

　　开发商想囤地？难了。11月30日，江苏省国土资源厅下发了一份《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(以下简称“通知”)。这份“通知”于昨天正式“曝光”，它将国务院的意见进行了细化，出台了针对限制开发商“囤地”的四大办法。对此，江苏省国土资源厅相关人士进行了权威解读。

　　付个首付买地囤积行不通了

　　将开发商的开发建设时间控制在3年之内，是不是意味着开发商“在3年内必须要将项目建成并销售”？这名人士解释说，首先要看这个3年开发建设时间的开工起点，正常是指出让合同约定的开工时间，而规定的开发建设时间是从开工时间算起的，一个200亩的项目，正常建设周期快的也就一两年，两年之内实现上市销售也是合理的。

　　他说，一些开发商也希望通过销售房子尽快实现“变现”。

　　另外，国土部对开发商不按开发建设周期规定也制定了处罚条款。比如：开发建设周期超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置(原则上按出让价款的20%征收)；满两年未动工开发的，要无偿收回等。这些措施相辅相成，都是防止开发商“晒地皮”的硬性条款。

　　开发建设周期严控“3年大限”

　　这名人士说，地块劈小出让是个大趋势，原则上不得超过200亩，换算平方米就是在13.3万平方米。

　　他说，根据相关测算，200亩以内的地块比较适合开发，一块地超过20万平方米，开发的周期自然也长，一些100多万平方米的地块，一般3年的周期也很难开发下来，因为这涉及到“开发商融资、前期的总平面设计等等”。而200亩以内的小宗地块，正常3年的开发周期足够了。

　　缩小出让地块的规模，直接缩短了开发周期，同时也是为了加大楼市的上市供给量。他表示，供给在短期内加大了，就是为尽快满足购房人的需求。

　　单宗出让地块不超过200亩

　　“这个通知自下发之日起，就将正式施行。”省国土厅土地利用处人士表示，这是按照国务院文件精神作出的一个细则规定。这名人士表示，“所有房地产开发用地必须净地出让”就是取消了“毛地”的出让，意味着政府部门在出让土地前，已经将地块拆迁“干净”了，今后将不存在开发商进行拆迁的情况。以往一些开发商在拍卖土地时，会拿到尚未拆迁的“毛地”，开发商即使在土地出让合同中约定的是两年或者三年开发周期，但因为拆迁户解决不了，致使一些开发商达到了“变相囤地”的目的，明明3年做完的项目，拖了五六年还没做。

　　拆迁不再是开发商拖延理由

　　“更为严厉的是取消了开发商分期付款拿土地使用证。”这名人士表示，如果某开发商拿了一块100亩的土地，土地出让约定是分三次付完土地出让金，以前开发商经常这样操作：第一次付款，付了30亩的出让金，这时开发商将30亩土地进行申请登记，拿到土地证后，到银行办理抵押贷款，将拿到的贷款再来办理后30亩的土地证，如此一循环，开发商真正只支付了30亩的土地出让金，自有资金只要1/3多就可以操作了。

　　“现在肯定行不通了。”他说，出让合同必须约定所有价款结清后才能办理土地使用证，也就是“只能一次性办证”，这就“掐断”了开发商通过银行贷款套取资金买地的情况，也有效防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益的行为。他说，这个通知还要求“对各类违法违规行为，要根据国办发[2006]37号文件及其他有关规定及时予以严肃查处”。