警惕住房消费的利率风险

   有关机构监测，7月21日的加息并未催生购房人的提前还贷热潮，但业内专家警告，当前正处于利率上升周期，住房消费必须充分考虑利率风险，量力而行。

    此次加息是央行今年以来的第三次，也是2004年以来的第7次加息。不少经济学家均断言，目前我国正处于加息周期。而且，当前经济发展过热迹象明显，通货膨胀压力很大，不排除年内继续加息的可能。

    申银万国宏观经济高级分析师李慧勇预测，7月份CPI将达5.1％，涨幅比6月份提高0.7个百分点。由于洪涝灾害可能加剧灾区物价上涨，不排除CPI涨幅达到5.3％的可能。他认为，通货膨胀压力加大，毫无疑问增加了升息的必要，由于9、10月份将是年内物价涨幅的高点，因此，9、10月份加息最有可能，加息的幅度仍然是0.27个百分点，存贷款利率一起加。

    在加息周期下，购房人首先考虑的利率风险就是，防止还贷压力的增大而恶化现金流状况。个人贷款服务机构北京伟嘉安捷举例道，假如贷款40万元，期限为20年，那么，按照7.38%的利率计算，月供将是近3200元，而按照2004年10月利率调整前的5.76%计算，月供为约2810元。这样一来，购房人将面临每月增加近400元的还贷压力。如果是贷款80万元，期限同样是20年，那么，每月将增加月供近800元。而一些工薪阶层深有感触的是，近三年来，月工资未必就涨了400元-800元。不可否认，月供的增加对部分购房人的还贷能力提出了考验，生活中也不乏因生意亏损、工作变动等种种因素影响了现金流，还不了房贷的事例。对此，计划购房的消费者也应当未雨绸缪，对未来一段时间的利率风险、个人收入等情况做出自己的预判。

    其次，想通过提前还贷来规避利率风险，购房人将面临重重困难。一是银行拖延时间。银行接到客户的提前还贷申请后进行审批，这个过程短则5-7个工作日；长则十天半个月或一个月。二是提前还贷不降利率。比如，某客户将10年期的贷款年限缩短为4年，其缩短后的还贷利率仍会按10年期来计算。此外，因为提前还贷有可能导致银行房贷业务的余额缩减，且在一定程度上加重了银行的业务量，因此，一些银行故意设置提前还贷的高门槛，让客户知难而退。

    此外，通过住房公积金贷款来规避利率风险也不失为一项良策，但现实问题是，住房公积金贷款手续繁冗，劳心劳力，使得不少购房人转投方便快捷的商贷。更重要的是，不少楼盘的一级开发贷款和购房人按揭贷款都与同一家银行捆绑在一起，他们并不希望甚至阻扰购房人办理住房公积金贷款。住房公积金制度覆盖率不高，使用率地区间差距较大是不争的事实。

    可见，资金使用成本的增加提醒购房人更明智地选择自己的行为，充分考虑当前的利率风险是购房人必须面临的一大问题。